Расписка – документ, подтверждающий факт получения денежных средств от покупателя за проведение неотделимых улучшений (ремонт, перепланировка, установка инженерных систем и т.п.) в квартире, а также фиксирующий обязательства продавца по передаче прав на эти улучшения новому владельцу. Правильное оформление расписки – важный элемент сделки, который защищает интересы обеих сторон и упрощает взаимодействие с органами государственной регистрации.
Когда нужна расписка?
- Продажа квартиры, в которой ранее были проведены неотделимые улучшения (ремонт, капитальный ремонт, установка новой системы отопления и др.).
- Субсидированные программы «Улучшение жилищных условий» (2025‑2026 годы). При получении субсидий покупатель и продавец обязаны зафиксировать стоимость улучшений.
- Случаи, когда цена продажи отличается от стоимости улучшений (например, использован материнский капитал для финансирования ремонта).
- Необходимость доказать факт передачи улучшений в случае споров с покупателем или налоговыми органами.
Правовая база
Основные нормативные акты, регламентирующие оформление расписки и порядок учёта нуждающихся в улучшении жилищных условий:
- Гражданский кодекс РФ – статья 453 «Договор купли‑продажи».
- Жилищный кодекс РФ – статья 52 «Принятие на учёт граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
- Федеральный закон № 442‑ФЗ «О государственной поддержке семей, имеющих детей» (использование материнского капитала).
- Налоговый кодекс РФ – статья 217 «Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости», где учитывается стоимость неотделимых улучшений.
Кому и какие документы нужны для оформления расписки
Для корректного составления расписки необходимо собрать следующий пакет документов:
| Документ | Для кого | Назначение |
|---|---|---|
| Паспорт продавца и покупателя | Обе стороны | Идентификация |
| Выписка из домовой книги | Продавец | Подтверждение права собственности |
| Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли‑продажи, дарения, наследования) | Продавец | Доказательство владения |
| План квартиры, выданный БТИ | Продавец | Уточнение площади, границ улучшений |
| Акт выполненных работ (при ремонте) или договор с подрядчиком | Продавец | Подтверждение стоимости улучшений |
| Свидетельство о праве на использование материнского капитала (если применимо) | Покупатель | Документ о финансировании улучшений |
| Расписька о получении документов (выдаётся уполномоченным органом после подачи заявления) | Продавец | Подтверждение, что документы приняты в рамках программы «Улучшение жилищных условий» |
Как правильно оформить расписку
Содержание расписки должно быть полным и соответствовать требованиям Гражданского кодекса. Ниже – пошаговая инструкция.
Шапка документа
- Наименование документа: «Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения недвижимости».
- Дата и место составления (например, «Москва, «19» апреля 2026 г.»).
Стороны договора
Указываются полные ФИО, паспортные данные, ИНН и адреса регистрации обеих сторон.
Предмет расписки
- Описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь).
- Перечень неотделимых улучшений (например, «капитальный ремонт, выполненный в 2025 г., стоимость 1 200 000 ₽»).
- Сумма, полученная продавцом за улучшения (с указанием валюты).
Условия передачи прав
Указывается, что после полной оплаты покупателем продавец передаёт права на все указанные улучшения, а покупатель подтверждает их приемку.
Подписи и печати
Подписываются обеими сторонами. При необходимости ставится печать организации‑продавца (например, если продавец – юридическое лицо).
Образец расписки
о получении денежных средств за неотделимые улучшения недвижимости
Город Москва «19» апреля 2026 г.
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: 4509 123456, выдан ОВД «Центральный» г. Москвы , ИНН 770123456789, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5 (далее – Продавец), настоящей распиской подтверждаю, что получил от Петровой Марии Сергеевны, паспорт: 4509 654321, выдан ОВД «Южный» г. Москвы , ИНН 770987654321, проживающей по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 15, кв. 12 (далее – Покупатель) денежные средства в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей за следующие неотделимые улучшения, проведённые в квартире, находящейся по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 20, кв. 7, кадастровый номер 77:01:0000000:1234:
Полный капитальный ремонт (замена электропроводки, водопровода, отделка стен и потолков) – стоимость 1 200 000 ₽;
Установка системы «Умный дом», включающей автоматическое управление освещением и климатом – стоимость 250 000 ₽ (включена в общую сумму);
Перепланировка жилой площади – 30 м² (уборка перегородки между комнатой и кухней) – стоимость 150 000 ₽ (включена в общую сумму).
Настоящая расписка выдана в подтверждение того, что указанные улучшения являются неотделимыми от квартиры и будут переданы Покупателю вместе с правом собственности на объект недвижимости. Продавец обязуется предоставить все необходимые акты выполненных работ, договоры с подрядчиками и квитанции об оплате в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящей расписки.
Подтверждаю, что полученные денежные средства полностью покрывают стоимость указанных улучшений и не подлежат возврату, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
_____________________/И.И. Иванов (Подпись) _____________________/М.С. Петрова (Подпись)
Как подать документы в органы по программе «Улучшение жилищных условий»
Если улучшения финансировались за счёт государственных субсидий (социальная ипотека, материнский капитал, субсидии 2025‑2026 гг.), необходимо выполнить следующие шаги:
- Подать заявление о принятии на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. После подачи заявителя выдает расписку о получении документов (см. пункт 3 выше);
- Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает недостающие копии документов.
- Услуга предоставляется бесплатно.
- После получения полного пакета документов жилищная комиссия рассматривает заявление и вносит запись в очередь.
Налоговые последствия
При продаже квартиры, включающей неотделимые улучшения, в налоговую декларацию следует включить:
- Стоимость недвижимости без учёта улучшений (стоимость, указанная в правоустанавливающем документе).
- Стоимость улучшений, подтверждённую актом и распиской, – они учитываются как дополнительный доход продавца.
Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % (если продавец является налоговым резидентом); При наличии официального договора купли‑продажи и расписки налоговый орган обычно принимает стоимость улучшений как часть базовой цены, что уменьшает налоговую нагрузку.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли указать в договоре купли‑продажи меньшую цену, а в расписке – реальную?
Нет. По статье 432 ГК РФ договор купли‑продажи должен отражать реальную стоимость сделки. Уменьшение цены в договоре с целью уклонения от налогов считается нарушением закона. Если цена в договоре отличается от цены в расписке, налоговые органы могут признать договор недействительным;
Что считается неотделимыми улучшениями?
К неотделимым относятся любые работы, после которых невозможно отделить улучшения от основной конструкции квартиры (капитальный ремонт, перепланировка, установка системы «умный дом», замена окон, теплоизоляция и т.п.).
Нужно ли платить НДС при продаже квартиры с улучшениями?
Если продавцом является физическое лицо‑неплательщик НДС, налог на добавленную стоимость не взимается. НДС может возникнуть лишь в случае продажи от юридического лица‑налогоплательщика.
Как оформить расписку, если улучшения финансировались из материнского капитала?
В расписке необходимо указать, что часть (или вся) сумма улучшений покрыта за счёт материнского капитала, приложив копию свидетельства о праве на его использование.
Можно ли использовать расписку в качестве единственного доказательства передачи прав?
Да, при условии, что расписка подписана обеими сторонами и сопровождается актом выполненных работ, договором с подрядчиком и другими подтверждающими документами.
Оформление расписки на улучшение жилищных условий при продаже квартиры – важный юридический шаг, который защищает интересы как продавца, так и покупателя, упрощает взаимодействие с госорганами и налоговой службой. Следуя приведённому образцу и рекомендациям, вы гарантируете законность сделки и избежите возможных споров в будущем.
Если вам требуется помощь в подготовке документов или консультация по использованию субсидий, обратитесь к квалифицированному юристу или в ваш районный отдел жилищной комиссии.
Дата публикации: . Информация актуальна на 2025‑2026 годы, основана на данных официальных источников (КонсультантПлюс, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной поддержке семей»).