04 апреля 2026 г. Нежилое помещение — это не только актив на балансе, но и источник налоговых обязательств при его отчуждении. В этой статье разберёмся, какие расходы можно учесть при продаже офиса, склада или торгового павильона, чтобы законно снизить налог на прибыль и НДФЛ.

Разница между «затратами» и «расходами» в контексте продажи недвижимости

Для начала вспомним базовое определение:

• Затраты, это все ресурсы, израсходованные на приобретение, изготовление или улучшение объекта (п. 2 ПБУ 10/99).
• Расходы — это часть затрат, признанная в бухгалтерском и налоговом учёте в отчётном периоде (п. 3 ПБУ 10/99).

Пример: вы купили склад за 15 000 000 ₽ в 2022 году. Всю сумму вы уже «израсходовали» (затраты), но в учёте она отражается по частям через амортизацию. При продаже в 2026 году вся остаточная стоимость и дополнительные расходы могут быть признаны расходами для целей налогообложения.

Какие расходы можно отнести к продаже нежилого помещения

Прямые расходы (ст. 268 НК РФ)

1. Остаточная стоимость объекта — первоначальная стоимость минус начисленная амортизация.
2. Затраты на доведение до товарного вида (ремонт, переоборудование, не включённые ранее в амортизацию).

Косвенные расходы

Если вы применяете общий режим налогообложения, часть косвенных расходов (например, зарплата бухгалтера, коммунальные платежи офиса, услуги юриста) можно распределить на операцию по продаже недвижимости двумя способами:

• База №1: на долю прямых расходов по отношению к общим прямым расходам компании.
• База №2: на долю выручки от продажи недвижимости к общей выручке компании.

Чаще используется первый вариант: если прямые расходы по продаже объекта составили 12 000 000 ₽, а общие прямые расходы компании за год — 60 000 000 ₽, то 20 % косвенных расходов можно отнести к этой сделке.

Налоги и сборы

• НДФЛ (если продавец — физлицо) — 13 % или 15 % от прибыли, но можно применить имущественный налоговый вычет 250 000 ₽ или уменьшить доход на документально подтверждённые расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Налог на прибыль (если продавец — юрлицо) — 20 % от прибыли, рассчитанной как выручка минус все допустимые расходы.
• НДС по ставке 20 % — начисляется на выручку, но к вычету принимается «входной» НДС при покупке помещения и при улучшении.

Пошаговый алгоритм учёта расходов при продаже нежилого помещения

1. Шаг 1. Собрать первичные документы:
   • договор купли-продажи объекта;
   • акт приёма-передачи;
   • бухгалтерские справки-расчёты об остаточной стоимости;
   • акты выполненных работ/услуг (ремонт, юр. сопровождение, оценка).
2. Шаг 2. Сформировать налоговую базу:
   Доход от продажи – (Остаточная стоимость + Допустимые расходы + Косвенные расходы)
3. Шаг 3. Подать декларацию:
   • юрлица — в составе декларации по налогу на прибыль;
   • физлица — в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Практический пример

Дано: ООО «МебельПлюс» продаёт склад за 25 000 000 ₽ (включая НДС 20 %). Первоначальная стоимость, 18 000 000 ₽, амортизация на момент продажи — 6 000 000 ₽, затраты на ремонт, не учтённые ранее — 800 000 ₽, косвенные расходы, приходящиеся на сделку — 400 000 ₽.

Расчёт прибыли:

• Выручка без НДС: 25 000 000 ₽ × 100/120 = 20 833 333 ₽
• Остаточная стоимость: 18 000 000 – 6 000 000 = 12 000 000 ₽
• Налоговая база: 20 833 333 – 13 200 000 = 7 633 333 ₽
• Налог на прибыль (20 %): 7 633 333 × 20 % ≈ 1 526 667 ₽

Частые ошибки и как их избежать

• ☐ Собрал все договоры и акты, подтверждающие расходы.
• ☐ Провёл инвентаризацию и рассчитал остаточную стоимость;
• ☐ Определил долю косвенных расходов по выбранной базе.
• ☐ Подготовил бухгалтерские справки-расчёты и отразил их в учёте.
• ☐ Подал декларацию в срок, приложив все документы.

Важно: с 01 января 2026 г. в силу вступили изменения к ПБУ 18/02, которые влияют на отложенные налоговые активы при продаже объектов недвижимости. Проверьте корректировки в вашей учётной политике!

Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. Перед применением проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым консультантом.