Ввод объекта в эксплуатацию — не конец, а новый этап

С г. в силу вступили изменения в методику формирования себестоимости строительства, изложенные в новой Инструкции ilex. Согласно документу, все расходы, начисленные с даты начала СМР до даты ввода объекта в эксплуатацию, капитализируются на счёте 08 «Вложения в долгосрочные активы». Однако после получения разрешения на ввод расходы не исчезают — они просто меняют свою бухгалтерскую и налоговую «природу».

Какие расходы возникают «после ключа»

• Благоустройство придомовой территории (когда дом сдан зимой, а асфальт и озеленение выполняются весной).
• Устранение дефектов, выявленных при приёмке квартир дольщиками (гарантийные работы).
• Содержание общедомового имущества до передачи управляющей организации: коммунальные услуги, охрана, уборка.
• Государственная регистрация права собственности застройщика на объект как единый комплекс (с 2026 г. госпошлина составляет 15 000 ₽ за жилое здание).
• Рекламные затраты на продажу остатков нераспроданных квартир/паркингов.
• Затраты на онлайн-регистрацию ДДУ в Росреестре (услуги электронной подписи, доступ к системе).

Бухгалтерский учёт «поствводных» расходов

До государственной регистрации права

Пока застройщик не зарегистрировал право собственности на объект, дом считается «незавершённым строительством» (счёт 08). Следовательно, любые последующие затраты, непосредственно связанные с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию, можно продолжать капитализировать:

Дт 08 «Вложения в долгосрочные активы»
 Кт 60, 70, 69, 10 ...

После регистрации права

С момента регистрации права застройщика квартира становится «готовой продукцией» (счёт 43). Все последующие расходы относятся:

1. либо к расходам на продажу (счёт 44) — реклама, комиссии агентствам;
2. либо к прочим расходам (счёт 91.2), гарантийный ремонт, содержание пустующих помещений.

Налоговый учёт по налогу на прибыль

Позиция ФНС и судов

В Постановлении АС Уральского округа от № Ф07-2737/2023 суд указал: если работы выполняются после ввода, но необходимы для надлежащего содержания дома, они признаются экономически обоснованными и учитываются в составе прочих расходов (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Раздельный учёт при целевом финансировании

Средства дольщиков, оставшиеся на счетах после , не являются доходом (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), но расходы, оплаченные этими средствами, тоже не учитываются. Поэтому застройщик обязан вести раздельный учёт (п. 2 ст. 251 НК РФ).

Примеры расчётов

Пример 1. Благоустройство после сдачи дома

Дом сдан в декабре 2025 г. Весной 2026 г. застройщик тратит 2 400 000 ₽ на асфальтирование двора. В бухучёте:

• до регистрации права — Дт 08 Кт 60;
• после регистрации — Дт 44 Кт 60, затем списание на 90.2 при продаже последних квартир.

Пример 2. Гарантийный ремонт

На гарантийный ремонт кровли потрачено 600 000 ₽. В налоговом учёте расходы признаются прочими по подп. 49 ст. 264 НК РФ при наличии акта КС-2, КС-3 и дефектной ведомости.

Алгоритм действий бухгалтера

1. Проверить дату государственной регистрации права собственности застройщика (ЕГРН).
2. Разделить расходы на «до» и «после» этой даты.
3. Оформить первичные документы: акты КС-2/КС-3, дефектные ведомости, накладные.
4. Установить раздельный учёт по счетам 20, 44, 91.2 в зависимости от характера затрат.
5. При УСН (доходы минус расходы) учесть, что расходы, понесённые после ввода и не связанные с продажей, в базу не включаются (письмо Минфина от № 03-11-).

Чек-лист для сдачи отчетности в 2026 г.

• ☐ Сверены даты ввода и регистрации права.
• ☐ Подготовлен раздельный аналитический учёт по счетам 08, 43, 44, 91.2.
• ☐ Проверена корректность КС-2/КС-3 и дефектных ведомостей.
• ☐ Учтены особенности при УСН: разрешены только расходы на продажу (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).