Сделка с недвижимостью требует тщательной юридической подготовки и надёжного механизма защиты денег покупателя. Аккредитив, один из самых безопасных способов расчётов: деньги «замораживаются» на счёте банка до выполнения продавцом всех условий договора. Однако за комфортную безопасность приходится платить. Ниже — подробный разбор того, сколько, кому и за что нужно заплатить при использовании банковского аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости.

Что такое аккредитив в недвижимости

Аккредитив — это обязательство банка выплатить продавцу определённую сумму, если т представит документы, подтверждающие выполнение условий договора купли-продажи. Для рынка недвижимости это:

• гарантия покупателя, что деньги не «исчезнут»;
• гарантия продавца, что сумма есть и будет перечислена после регистрации перехода права.

Кто участвует в процессе

1. Покупатель — заявитель, открывающий аккредитив.
2. Продавец (физическое или юр. лицо) — бенефициар.
3. Банк-эмитент — банк покупателя, который открывает аккредитив.
4. Банк-исполнитель (корреспондент) — банк продавца, через который проходит платёж.
5. Росреестр / МФЦ — регистратор сделки.

Основные виды расходов

Комиссия банка-эмитента

За открытие, сопровождение и закрытие аккредитива взимается комплексная комиссия. По данным Финансового университета при Правительстве РФ (доц. Петр Щербаченко), в 2026 г. средние значения следующие:

• 0,5–1,5 % от суммы аккредитива (минимум 10 000 – 30 000 ₽) — крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа);
• 1,5–2 % — малые и региональные банки;
• фиксированный тариф 15 000 – 25 000 ₽ для квартир дешевле 3 млн ₽.

Пример расчёта

Комиссия банка-исполнителя

Если продавец обслуживается в другом банке, тот взимает:

• 0,1–0,3 % за приём документов и перечисление денег;
• минимум 1 000 – 3 000 ₽ (иногда входит в договор банковского обслуживания продавца).

Расходы на страхование

Банк может потребовать страхование риска неисполнения аккредитива:

• 0,2–0,5 % от суммы (необязательно, но практикуется при ипотечных аккредитивах).

Услуги эскроу-счёта (если комбинируется)

Некоторые банки предлагают «гибрид»: аккредитив + эскроу. Тогда:

• 0 ₽ — если квартира в ДДУ и застройщик аккредитован;
• до 35 000 ₽ годового обслуживания — вторичное жильё.

Платежи нотариусу и Росреестру
Косвенно, но важно:

• Госпошлина за регистрацию перехода права — 2 000 ₽ (физлица);
• Нотариальное удостоверение сделки (по желанию сторон) — 0,5 % от цены, но не менее 3 000 ₽ и не более 20 000 ₽.

Кто платит эти расходы

Статья расходов	По договорённости сторон	Типовая практика
Комиссия банка-эмитента	ст. 867 ГК РФ: «по соглашению»	оплачивает покупатель
Комиссия банка-исполнителя	по соглашению	оплачивает продавец или делится 50/50
Страхование риска неисполнения	по соглашению	покупатель (ипотека)
Эскроу	по договору	включается в цену квартиры

Как сэкономить

• Сравнивайте тарифы банков: разница между 1 % и 1,5 % на 10 000 000 ₽, 50 000 ₽.
• Объединяйте услуги: банки снижают комиссию, если у покупателя и продавца счета в одной группе.
• Требуйте пакет «ипотека + аккредитив» — Сбер и Дом.РФ сейчас предлагают комплексный тариф 0,5 %.
• Избегайте «скрытых» платежей: читайте договор на предмет «плата за изменение условий» или «штраф за досрочное закрытие».

Пошаговая схема расчёта расходов

1. Определите стоимость квартиры (например, 8 500 000 ₽).
2. Уточните тариф вашего банка (допустим, 1 %).
3. Рассчитайте комиссию: 8 500 000 ₽ × 1 % = 85 000 ₽.
4. Добавьте SWIFT + SMS-информирование: 1 500 ₽.
5. Если продавец в другом банке: 8 500 000 ₽ × 0,2 % = 17 000 ₽ (оплата продавцом).

Частые ошибки сторон

• Не включить расходы в бюджет. Мария Бархударян из M-realtor.Pro отмечает: «В 2025 г. 12 % сделок срывались из-за неожиданных комиссий».
• Неправильный тип аккредитива. Покупатели открывают восстановимый аккредитив вместо безотзывного, что позволяет продавцу «вытянуть» деньги раньше регистрации.
• Отсутствие юридического сопровождения. Проверяйте, чтобы условием аккредитива было именно представление выписки ЕГРН на имя покупателя, а не «ДКП зарегистрирован».

1. Уточните у банка полную шкалу тарифов до подписания договора.
2. Зафиксируйте в ДКП, кто платит комиссии.
3. Заложите резерв 1–1,5 % от стоимости квартиры на все сопутствующие расходы.
4. Проверьте, включена ли страховка риска неполучения документов.
5. Сохраните все квитанции: по НДФЛ при продаже квартиры комиссию можно отнести в расходы (письмо ФНС № БС-4-11/11827@ от 2023 г.).

Аккредитив, дорогой, но надёжный способ расчёта. Грамотный расчёт расходов и прописанные в договоре условия позволяют избежать неприятных сюрпризов и сохранить нервы всем участникам сделки.