Внимание! Статус «нерезидент» не зависит от гражданства: китайский предприниматель, француз-инвестор или россиянин, проведший 183+ дней за пределами РФ в текущем году, для ИФНС одинаково считаются нерезидентами. Все они платят НДФЛ по повышенной ставке и подвержены дополнительным ограничениям.

Понятие нерезидента и его последствия

• Статус определяется на конец года продажи. Если в 2026 году человек провёл меньше 183 календарных дней на территории России, он нерезидент.
• Налоговые последствия:
  • НДФЛ по ставке 30 % (вместо 13 % для резидентов).
  • Нельзя применить имущественный вычет 1 млн руб. или расходы на покупку.
  • Не распространяется прогрессивная шкала 15 % — вся прибыль облагается ровно 30 %.

Как рассчитать налог при продаже

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − Не облагаемая база) × 30 %

Для нерезидентов «не облагаемая база» = 0, так как вычеты и расходы не признаются. Примеры:

• Продажа квартиры за 12 000 000 руб. → налог: 12 000 000 × 30 % = 3 600 000 руб.
• Продажа коммерческого помещения за 25 000 000 руб. → налог: 7 500 000 руб.

2.1 Освобождение после минимального срока владения

С нерезиденты освобождаются от НДФЛ, если владели объектом:

• 3 года, если недвижимость получена по наследству, договору дарения от близкого родственника либо приватизацией.
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, мена, долевое участие и т. д.).

После истечения срока ни декларация 3-НДФЛ, ни уплата налога не требуются.

Ограничения на приобретение

Нерезиденты не могут владеть:

• землями приграничных и закрытых территорий,
• объектами военного и двойного назначения,
• отдельными морскими и речными участками.

Для таких объектов необходимо разрешение правительственной комиссии. При отсутствии разрешения сделка может быть признана недействительной, что повлечёт двойные налоговые потери.

Ежегодный налог на имущество

Ставка 0,2 % от кадастровой (оценочной) стоимости действует для всех нерезидентов независимо от вида недвижимости. Оплачивается в местную казну до 1 декабря каждого года.

Практический алгоритм продажи

1. Проверить статус нерезидента, подтвердить количество дней в РФ по пограничным штампам.
2. Определить срок владения — дата регистрации права в ЕГРН.
3. Если срок меньше 3/5 лет:
   • рассчитать налог 30 % от цены договора;
   • до 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ;
   • до 15 июля 2027 г. уплатить сумму налога.
4. Если срок больше: никаких деклараций не подаём, но проверяем долги по ежегодному налогу 0,2 %.
5. Оформить сделку: нотариус потребует справку-расчёт об отсутствии задолженности по имущественному налогу.

Как снизить налоговую нагрузку

• Дождаться минимального срока владения.
• Переоформить на резидента. Если владелец может изменить статус (вернуться в РФ на 183+ дней до 31 декабря), налог упадёт до 13 % и станут доступны вычеты.
• Учесть наследство. При продаже наследственного жилья в течение 3 лет налога нет, независимо от статуса.
• Разбить доли. Продажа долей через отдельные договоры может использовать льготу «1 млн руб. на каждую долю», но только для резидентов.

Примеры из практики

Пример 1. Китайский инвестор

Гражданин КНР купил апартамент в Москве в 2024 году за 9 млн руб. и продаёт в 2026 году за 14 млн руб. Срок владения 2 года. Налог: 14 млн × 30 % = 4,2 млн руб.

Пример 2. Россиянин-нерезидент

Россиянин работал в ЕС и стал нерезидентом в 2026 г. Продаёт квартиру в Сочи, полученную по наследству в 2022 г. Срок владения 4 года → освобождение от НДФЛ.

Чек-лист для продавца-нерезидента

• ✅ Статус нерезидента подтверждён (меньше 183 дней).
• ✅ Определён минимальный срок владения.
• ✅ Посчитан НДФЛ 30 % либо зафиксировано освобождение.
• ✅ Проверены долги по имущественному налогу 0,2 %.
• ✅ Запланированы сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога.
• ✅ Подготовлены документы для нотариуса и покупателя.

Где получить помощь

• ФНС России, онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика» позволяет проверить задолженности и сроки.
• Россреестр — выписка ЕГРН: дата регистрации права и кадастровая стоимость.
• Налоговые консультанты — для сложных схем с изменением статуса или долевыми продажами.
• Госуслуги — запись на приём в ИФНС и онлайн-подача декларации 3-НДФЛ.

Главное правило: нерезиденты платят 30 % с продажи и 0,2 % ежегодно, но могут полностью избежать НДФЛ при соблюдении минимального срока владения. Проверяйте статус заранее и планируйте сделки так, чтобы не переплачивать государству.