В последние годы в России появилось несколько нормативных механизмов,
позволяющих арендатору земельного участка (в т.ч. под огородничество,
под жилой дом или под объекты капитального строительства) выкупить
землю в собственность без проведения торгов. Статья расскажет, какие
правовые основания регулируют такой выкуп, какие документы нужны,
и как правильно рассчитать выкупную цену.
Правовая база
- Постановление Правительства РФ № 629 от г. – регулирует
льготную аренду и возможность выкупа земельных участков,
предоставляемых в аренду органами местного самоуправления. - Статья 624 Гражданского кодекса РФ. – фиксирует право арендатора
выкупить землю, если договором или законом установлена возможность
выкупа. - Статья 25 Земельного кодекса РФ. – определяет порядок
перехода прав собственности при выкупе арендованного участка. - Федеральный закон «О государственной регистрации прав
собственности». – после заключения договора купли‑продажи необходимо
зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Все ссылки на нормативные акты актуальны на 19 апреля 2026 года.
Условия выкупа
Кто может выкупать?
- Граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица,
которые находятся в аренде земельного участка по договору,
в котором явно указано право выкупа. - Арендаторы, использующие участок в целях огородничества,
садоводства, строительства, сельского хозяйства и др. - Субъекты, получившие участок в аренду от муниципального органа
(например, Старопольское сельское поселение) на срок до 3 лет,
но желающие выкупить землю до истечения срока.
Какие ограничения?
- Выкуп может осуществляться только в тех случаях, когда в договоре
указана возможность выкупа или когда закон (постановление № 629)
допускает выкуп без торгов. - Если на участке имеются объекты капитального строительства
(ОКС), их стоимость учитывается при расчёте выкупной цены
(см. раздел «Особенности при наличии ОКС»). - Для муниципальных земельных участков требуется согласование с
органом, предоставившим аренду, и оплата государственной пошлины
(350 руб.) и выкупной стоимости.
Формула расчёта выкупной цены
В большинстве регионов выкупная цена рассчитывается как процент от
кадастровой стоимости (КС) участка. Размер процента зависит от
категории земли и условий договора:
- Для участков под огородничество – 5 % от КС (постановление № 629).
- Для участков с объектами капитального строительства – от 0,3 %
до 1 % от КС (в зависимости от наличия ОКС и целей использования). - В некоторых регионах (например, Санкт‑Петербург) применяется фиксированная
формула, учитывающая затраты на подготовку участка и
расходы на инфраструктуру.
Общая формула выглядит так:
Выкупная цена = Кадастровая стоимость × Процент (в %) + Договорные надбавки
Где «договорные надбавки» могут включать:
- Стоимость построенных на участке зданий/сооружений (если они передаются в собственность).
- Компенсацию арендодателю за уплаченные арендные платежи (если договор предусматривает).
Пошаговая инструкция выкупа
Шаг 1. Проверка договора аренды
Убедитесь, что в договоре прописан пункт о праве выкупа. Если пункт
отсутствует – необходимо заключить отдельное соглашение о
выкупе с арендодателем.
Шаг 2. Получение кадастровой стоимости
Запросите выписку из Росреестра (или через сервис Госуслуги),
в которой указана актуальная кадастровая стоимость участка.
Шаг 3. Расчёт выкупной цены
- Определите применимый процент (5 % – 0,3 %).
- Умножьте КС на процент.
- При необходимости добавьте договорные надбавки.
- Полученную сумму округлите до целых рублей.
Шаг 4. Подготовка документов
Список типовых документов (подробнее в разделе «Необходимые документы»):
- Договор аренды с пунктом о выкупе.
- Соглашение о выкупе (если оформляется отдельно).
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Квитанция об уплате государственной пошлины (350 руб.).
- Квитанция о перечислении выкупной цены в бюджет/на счёт арендодателя.
- Заявление в Росреестр о регистрации права собственности.
Подписывается договор купли‑продажи (или дополнение к договору аренды),
в котором указываются:
- Стороны сделки.
- Описание земельного участка (адрес, площадь, номер КО).
- Выкупная цена и порядок её оплаты.
- Условия передачи прав (дата, порядок передачи документов).
Шаг 6. Оплата и передача денежных средств
Оплата производится банковским переводом на расчётный счёт арендодателя
(или в бюджет, если выкуп производится от имени государства); После
платежа арендодатель выдаёт оригиналы договора и акта приема‑передачи.
Шаг 7. Регистрация в Росреестре
Подаём в Росреестр пакет документов (договор, квитанции, выписку из ЕГРН,
заявление). После регистрации вы получаете выписку о праве собственности.
Необходимые документы (подробный перечень)
| № | Документ | Назначение |
|---|---|---|
| 1 | Договор аренды с пунктом о выкупе | База для расчёта и правовой аргумент |
| 2 | Согласие арендодателя (если отдельный документ) | Подтверждение готовности к выкупу |
| 3 | Выписка из ЕГРН (кадастровая стоимость) | Определение стоимости участка |
| 4 | Квитанция об уплате госпошлины (350 руб.) | Требуется при регистрации |
| 5 | Квитанция о платеже выкупной цены | Подтверждение выполнения финансовой части |
| 6 | Договор купли‑продажи (или дополнение к аренде) | Официальный договор передачи прав |
| 7 | Заявление в Росреестр | Запрос на регистрацию права собственности |
| 8 | Технический план участка (при наличии ОКС) | Учет построек в расчёте цены |
Примеры расчёта выкупной цены
Пример 1; Огородничество в Старопольском сельском поселении
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь участка | 0,25 га (2 500 м²) |
| Кадастровая стоимость (за 1 м²) | 2 200 руб. |
| Процент по постановлению № 629 | 5 % |
| Выкупная цена | 5 500 000 руб. × 0,05 = 275 000 руб. |
| Госпошлина | 350 руб. |
Пример 2. Участок с объектом капитального строительства (ОКС)
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь участка | 1 га (10 000 м²) |
| КС за 1 м² | 3 000 руб. |
| Процент (при наличии ОКС) ≈ 0,5 % | 0,5 % |
| Базовая выкупная цена | 150 000 руб. |
| Стоимость построек (по договору) | 2 000 000 руб. |
Особенности при наличии объектов капитального строительства (ОКС)
Если на участке уже находятся здания, сооружения или другие объекты,
выкупная цена рассчитывается по следующей схеме:
- Определяется базовый процент от кадастровой стоимости (обычно от 0,3 % до 1 %).
- К базовой цене добавляется стоимость ОКС, определённая в договоре
(может быть оценена независимым оценщиком). - Если ОКС находятся в совместной собственности арендатора и арендодателя,
их стоимость делится пропорционально долям.
В решении Верховного Суда РФ от № 305‑КГ16‑16409 указано,
что при передаче ОКС в собственность арендатора они считаются
«прилагаемыми» к земельному участку, и их стоимость включается в
выкупную цену.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли выкупить землю, если договор аренды не содержит пункта о выкупе?
Да, но тогда необходимо заключить отдельное соглашение о выкупе
с арендодателем, которое будет регулировать условия и цену. Без такого
соглашения выкуп невозможен.
Какой срок действия договора выкупа?
Согласно пост. 629, арендатор может выкупить участок в любой момент
в течение срока аренды (не более 3 лет для огородничества). После оплаты
выкупной цены право собственности переходит к покупателю сразу же,
но регистрация в Росреестре может занять до 30 дней.
Какая государственная пошлина при регистрации права собственности?
Стандартная пошлина – 350 руб. (по состоянию на 2026 год). При
выкупе земель из муниципальной собственности может потребоваться
дополнительная плата за подготовку документов (около 1 000 руб.).
Можно ли выкупить землю «по факту» без оценки кадастровой стоимости?
Теоретически – нет. Кадастровая стоимость является обязательным
показателем, на основе которого рассчитывается выкупная цена. Оценка
может быть проведена в упрощённом порядке, если кадастр не обновлялся
более 5 лет, но в любом случае документ о стоимости обязателен.
Что делать, если на участке есть задолженность по коммунальным услугам?
Задолженность должна быть погашена до регистрации права собственности.
В противном случае сделка может быть признана недействительной, а
арендодатель имеет право удержать часть выкупной цены как компенсацию.
Выкуп земельного участка из аренды в собственность – процесс,
который требует внимательного изучения договора, точного расчёта цены
и правильного оформления документов. Ключевые моменты:
- Проверить наличие пункта о выкупе в договоре аренды.
- Получить актуальную кадастровую стоимость и определить применимый
процент (5 % — 0,3 % в зависимости от категории земли). - Подготовить полный пакет документов, включая договор купли‑продажи,
квитанции об оплате и заявление в Росреестр. - Не забыть об уплате госпошлины (350 руб.) и, при необходимости,
о погашении коммунальных задолженностей. - После регистрации в Росреестре вы становитесь полноправным
собственником – это открывает возможность свободного распоряжения
участком (продажа, передача в наследство, застройка и пр.).
Следуя изложенной инструкции и учитывая региональные особенности
(например, льготные условия в Старопольском сельском поселении),
вы сможете быстро и без лишних рисков оформить выкуп земельного
участка.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.