Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из ключевых инструментов‚ позволяющих собственникам (физическим и юридическим лицам) адаптировать свой объект к текущим экономическим задачам: строительство жилого дома‚ гостиницы‚ торгового комплекса‚ реконструкция существующего здания и т․п․ В Москве и Московской области за изменение ВРИ предусмотрена плата‚ порядок расчёта которой регулируется рядом нормативных актов․

Правовая база

• Закон г․ Москва от № 48‑З – определяет порядок и условия взимания платы за изменение ВРИ в границах города․
• Постановление Правительства Москвы от № 233‑ПП (с изменениями от № 593‑ПП) – уточняет ставки‚ коэффициенты и формулу расчёта․
• Закон Московской области от № 143/2021‑ОЗ – аналогичный порядок для территорий Московской области․
• Федеральный закон от № 295‑ФЗ (вступил в силу ) – вводит возможность регионов устанавливать свои ставки‚ однако в Москве они уже действуют․

Ключевые понятия

Кадастровая стоимость (КС) – рыночная стоимость земельного участка‚ определяемая в кадастровом реестре․ При расчёте платы учитываются две величины:

• КС₁ – кадастровая стоимость участка с исходным видом использования (на дату подачи заявления)․
• КС₂ – кадастровая стоимость участка после изменения ВРИ (на дату расчёта)․

Разница (КС₂ – КС₁) отражает рост стоимости земли‚ обусловленный более «ценным» видом использования․

Формула расчёта платы

Согласно постановлению‚ размер платы (Р_П) определяется по формуле:

РП = С × ((КС2 – КС1) × У) × К

где:

• С – ставка для расчёта платы (в процентах от разницы КС)․ В Москве она зависит от местоположения участка:
  • 0‚001 % – если участок находится за пределами ТТК Москвы и изменение ВРИ не связано со строительством жилого здания‚ гостиницы или аналогичных объектов․
  • 1 % – для остальных участков (по умолчанию)․
• У – коэффициент изменения цен (устанавливается на дату обращения)․ Обычно берётся из ежегодных индексов инфляции‚ опубликованных Департаментом экономики города․
• К – коэффициент расчёта платы‚ зависящий от категории земли (например‚ 1‚0 для земель сельскохозяйственного назначения‚ 1‚5 – для земель с высоким потенциалом застройки)․

Пошаговый алгоритм расчёта

1. Определить исходный ВРИ и собрать справку о кадастровой стоимости КС₁ (доступно в ЕГРН)․
2. Сформировать запрос на изменение ВРИ в Мосгоргеокадастр или Мосгосземдел (электронная заявка через портал Госуслуги)․
3. После одобрения заявки получить новую кадастровую стоимость КС₂ – её рассчитывают на основе типовых коэффициентов для нового вида использования․
4. Узнать коэффициент изменения цен У – публикуется ежегодно в официальных бюллетенях Департамента экономики․
5. Установить коэффициент К в зависимости от категории земли (см․ таблицу ниже)․
6. Подставить все значения в формулу и получить размер платы․
7. Оплатить плату до момента внесения изменений в ЕГРН (по новому порядку – предоплата обязательна)․

Таблица коэффициентов К для Москвы (по состоянию на 2026 год)

Пример расчёта

Исходные данные:

• Участок в ТТК Москвы‚ площадью 10 000 м²․
• Исходный ВРИ – «земли сельскохозяйственного назначения»‚ КС₁ = 2 500 000 ₽․
• Новое ВРИ – «земли под жилую застройку»‚ КС₂ = 8 000 000 ₽․
• Ставка С = 1 % (поскольку изменение связано со строительством жилого здания)․
• Коэффициент изменения цен У = 1‚03 (рост цен на 3 % за год)․
• Коэффициент К = 1‚5 (земля в ТТК)․

Подставляем в формулу:

РП = 0‚01 × ((8 000 000 – 2 500 000) × 1‚03) × 1‚5
 = 0‚01 × (5 500 000 × 1‚03) × 1‚5
 = 0‚01 × 5 665 000 × 1‚5
 = 0‚01 × 8 497 500
 = 84 975 ₽

Подводные камни и рекомендации

• Своевременность оплаты․ По новому порядку плата должна быть внесена до внесения изменений в ЕГРН․ Просрочка приводит к отмене заявки и дополнительным штрафам․
• Точность кадастровой стоимости․ Ошибки в КС₁ или КС₂ могут привести к неверному расчёту․ Рекомендуется запросить официальный выписку из реестра и‚ при необходимости‚ провести независимую оценку․
• Проверка коэффициентов․ Коэффициенты У и К ежегодно пересматриваются․ При расчёте следует использовать актуальные данные‚ опубликованные на официальных сайтах Департамента экономики Москвы и Мосгосземдела․
• Исключения․ Для некоторых видов объектов (школы‚ больницы‚ объекты социального значения) плата может быть снижена или полностью отменена – см․ Перечень в приложении к постановлению․
• Электронные сервисы․ В Московской области и в Москве доступна онлайн‑услуга расчёта платы (порталы «Госуслуги»‚ «Мосгосземдел»)․ Они автоматически подставляют актуальные коэффициенты и генерируют акт расчёта․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить за изменение ВРИ‚ если я просто меняю назначение внутри одного типа (например‚ с «жилая застройка» на «многоквартирный жилой дом»)?

В большинстве случаев такие изменения не требуют платы‚ если они не влияют на кадастровую стоимость․ Однако в Москве любые изменения‚ связанные со строительством‚ могут подпадать под плату – уточняйте в заявлении․

Можно ли уменьшить размер платы‚ предоставив документы о социальном значении проекта?

Да․ Если объект относится к перечню «объекты капитального строительства‚ имеющие важное социально‑экономическое значение»‚ можно подать запрос на льготную ставку (обычно 0‚5 % вместо 1 %)․ Требуется подтверждающий пакет документов․

Какой срок рассмотрения заявки на изменение ВРИ?

В Москве – до 15 рабочих дней после подачи полной заявки․ В Московской области – аналогичный срок‚ но иногда может быть продлен до 30 дней․

Можно ли изменить ВРИ без оплаты‚ если я арендатор земли?

Для арендаторов в Москве закон предусматривает бесплатное изменение ВРИ‚ но только если арендодатель не меняет ВРИ и не требует плату․ Если арендатор сам вносит изменения в реестр‚ плата всё равно вносится․

Где можно получить официальную форму расчёта платы?

Формы доступны в личном кабинете на портале Росреестр и в разделе «Электронные услуги» на сайте Мосгосземдела․

Расчёт платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка – процесс‚ требующий внимательного сбора данных‚ правильного применения коэффициентов и своевременного внесения платежа․ Следуя изложенному алгоритму‚ собственники могут избежать задержек‚ штрафов и лишних расходов․ При сложных случаях (например‚ крупные проекты социального значения) рекомендуется привлекать квалифицированных кадастровых экспертов или юридических консультантов‚ которые помогут собрать необходимый пакет документов и оптимизировать размер платы․

Дата актуализации:  г․ 18:28 по МСК․ Информация собрана из официальных источников: постановлений Правительства Москвы‚ законов Московской области‚ Федерального закона № 295‑ФЗ и публикаций портала ЕРЗ․РФ․