Аренда нежилого помещения ‒ это не только ежемесячные платежи, но и риск возникновения просрочки. В таком случае арендодатель вправе потребовать не только долг, но и пени. В статье разберёмся, чем пени отличаются от процентов и неустойки, как рассчитать их размер и как правильно предъявить требования должнику.
Пени, проценты и неустойка: в чём разница?
- Пени — это законная неустойка за каждый день просрочки. Устанавливаются законом или договором в виде процента от суммы долга.
- Проценты — обычно понимаются как проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Это уже ответственность за неисполнение денежного обязательства, а не конкретно арендных платежей.
- Неустойка — общее название штрафов и пеней, закреплённое в ст. 330 ГК РФ. Пени являются видом неустойки.
Основания для начисления пени
Для начисления пени необходимо одновременное соблюдение двух условий:
- В договоре чётко указан срок оплаты (например, «не позднее 15 числа месяца, следующего за расчётным»).
- В договоре или законе определён размер пени за каждый день просрочки. Если условие отсутствует, можно опереться на ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ).
Формула расчёта пени по договору аренды
Когда в договоре указана процентная ставка
Пени = Сумма долга × Дни просрочки × Ставка пени (в % за день)
Пример из судебной практики: в одном из решений (СПС-22125365/21497179) суд взыскал пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от неоплаченной арендной платы.
Когда ставка не прописана — применяем ст. 395 ГК РФ
Пени = Сумма долга × Дни просрочки × Ключевая ставка ЦБ РФ / 365 (366)
На 20 апреля 2026 года ключевая ставка составляет 21 % годовых (условно).
Пошаговый пример расчёта
Дано:
- Ежемесячная арендная плата — 30 785 руб. (в т.ч. НДС 4 696,02 руб).
- Срок оплаты — до 15-го числа месяца.
- Долг за январь 2026 не оплачен до 20 апреля 2026 (94 дня просрочки).
- Договорная пеня — 0,5 % за каждый день просрочки.
Расчёт:
- 30 785 × 0,5 % = 153,925 руб. пени за один день.
- 153,925 × 94 дня = 14 468,95 руб. пени.
Как оформить требование об оплате
До обращения в суд необходимо направить досудебную претензию (образец 2024 г.):
Структура претензии
- Шапка: наименование арендодателя, ИНН, адрес; наименование арендатора.
- Ссылка на договор аренды от «__»____ 20__ г., нежилое помещение пл. ___ м².
- Перечисление просроченных платежей (месяц, сумма).
- Расчёт пени (таблица или формула).
- Требование: «Уплатить задолженность в размере ___ руб. и пени ___ руб. в течение 10 рабочих дней».
- Предупреждение о передаче дела в суд при неисполнении.
Образец можно скачать на сайте КонсультантПлюс.
Взыскание через суд
Исковое заявление
- Взыскание основного долга.
- Взыскание пени до дня подачи иска.
- Государственная пошлина рассчитывается от общей суммы иска (ст. 333.19 НК РФ).
Возможность взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ
Если пени в договоре не прописаны, суд может взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами параллельно с основным долгом (п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 54 от ).
Бухгалтерский учёт у арендодателя
| Операция | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Признание пени к получению | 76 | 91-1 |
| Поступление пени на расчётный счёт | 51 | 76 |
Советы по снижению рисков
- В договоре чётко прописать:
- конкретный день оплаты;
- размер пени (0,1–1 % в день);
- право применять залог, удерживать имущество.
- Отправлять ежемесячные акты сверки и письма-напоминания за 3–5 дней до наступления срока оплаты.
- Использовать автоматические калькуляторы на сайтах КонсультантПлюс или «812rent», чтобы избежать ошибок.
Онлайн-калькулятор (упрощённая форма)
Разница между «пенями» и «процентами» в аренде не только теоретическая. Правильный расчёт и оформление позволяют взыскать максимально возможную сумму убытков и сохранить деловые отношения. Если вы арендодатель — не пренебрегайте досудебным порядком и актами сверки. Если арендатор — внимательно следите за сроками и, при необходимости, заключайте соглашение о реструктуризации долга до вступления в силу судебного акта.