Не­жи­лые помещения, магазины, офисы, салоны и т. п. — находятся в том же многоквартирном доме, где живут люди. Следовательно, их собственники участвуют в оплате коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (ОДН). Как именно рассчитывается доля нежилого помещения и можно ли её уменьшить — разбираемся по актуальным правилам, действующим по 31 декабря 2027 года.

Что такое ОДН и что туда входит

ОДН — это:

• освещение подъездов, лестничных клеток, чердаков и подвалов;
• энергия/вода на мытьё лифтов, дворников, полив газонов;
• потери в сетях между вводом в дом и квартирами/офисами;
• вода для отопления встроенных помещений при отсутствии центрального теплоснабжения и др.

Формально всё, что расходуется на содержание общего имущества (ст. 36 ЖК РФ), кроме индивидуального потребления собственников.

Два основных сценария

В доме установлены коллективные (общедомовые) приборы учёта (ОДПУ)

Это наиболее распространённый вариант в 2026 году. В квитанции строка «ОДН» появляется только тогда, когда фактический расход по домовому счётчику превышает сумму всех индивидуальных показателей. При этом:

• перерасход распределяется пропорционально площади каждого помещения;
• нежилые помещения оплачивают ОДН наравне с квартирами.

Формула для нежилого помещения (№ 10 Постановления № 354)

P_i = V_одн × (S_i/S_общ) × T

где:
V_одн = V_д – ΣV_жил – ΣV_неж – V_кр – V_спец — объём ресурса, «оставшийся» на общедомовые нужды;
S_i — площадь нежилого помещения;
S_общ — суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений;
T, тариф ресурса.

Пример

Дом потребил 12 000 кВт·ч электроэнергии за месяц.
Сумма квартирных счётчиков: 8 000 кВт·ч.
Сумма нежилых счётчиков: 1 000 кВт·ч.
Технологические нужды управляющей компании: 500 кВт·ч.
V_одн = 12 000 – 8 000 – 1 000 – 500 = 2 500 кВт·ч

Площадь офиса: 60 м².
Общая площадь дома: 2 400 м².
Тариф: 5,5 руб./кВт·ч.
P = 2 500 × (60 / 2 400) × 5,5 = 343,75 руб.

В доме нет ОДПУ или он неисправен

В этом случае расход на ОДН определяется по нормативу, установленному органом местного самоуправления. Формула № 15:

V_i = N_одн × S_ои × (S_i/S_общ)

где:
N_{одн — норматив расхода ресурса на 1 м² площади общего имущества;
Sои — площадь лестниц, коридоров, подвалов, чердаков и т. д. (берётся из техпаспорта дома).}

Подсказка: нормативы для нежилых помещений такие же, как для квартир. Отличие только в площади, а не в коэффициентах.

Особенности нежилых помещений

1. Обязательный узел учёта. С 2024 года большинство нежилых помещений обязаны иметь собственные приборы учёта. Иначе управляющая компания вправе начислять плату по нормативу с повышающим коэффициентом 1,5.
2. Отсутствие фактического потребления. Если офис закрыт и прибор учёта отсутствует, начисление всё равно идёт по нормативу (как за «временно отсутствующих»).
3. Электроснабжение мощных объектов. Если мощность > 100 кВт, собственник заключает прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, а расчёт ОДН всё равно остаётся в квитанции УК.
4. Возможность списания ОДН в налоговые расходы. Коммерческие арендаторы могут включать оплату ОДН в расходы при УСН или ОСНО, если это указано в договоре аренды.

Что можно сделать, чтобы уменьшить плату за ОДН

• Установить индивидуальный прибор учёта. Даже при наличии ОДПУ собственник не «виноват» в чужом перерасходе, если у него стоит счётчик.
• Заключить прямой договор с РСО. При больших площадях (>300 м²) возможно перейти на коммерческий тариф без участия в ОДН, но это решение индивидуально и требует согласия домового совета.
• Инициировать общее собрание собственников и:
  1. обязать УК провести поверку/замену ОДПУ;
  2. утвердить график проверки индивидуальных счётчиков у соседей;
  3. внедрить автоматизированную систему учёта (АИИС КУЭ) — это уменьшает технические потери до 5–7 %.
• Проверить корректность площади в ЕГРН: неверные данные могут увеличивать долю в формуле.

Краткий чек-лист для бухгалтера или арендатора

Нежилые помещения участвуют в оплате ОДН наравне с квартирами. Главное различие — в площади, от которой зависит доля перерасхода. При наличии ОДПУ платить можно меньше, если:

в офисе стоит собственный счётчик;

дом в целом экономно расходует ресурсы.

Если возникают вопросы о правильности начислений, обращайтесь в РСО или ТСЖ с требованием предоставить акт сверки показаний и расчёт по формуле № 10.

Данная статья подготовлена на основании Постановлений Правительства РФ № 354, № 1498, № 92 и действует до .