Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передать имущество близким родственникам без продажи. При этом возникает вопрос о налоговых обязательствах: кто и сколько должен платить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?
Правовая база
Налоговое законодательство РФ, регулирующее дарение недвижимости, включает:
- Налоговый кодекс РФ (части 2‑я и 4‑я) – статья 207 о НДФЛ.
- Федеральный закон от № 473‑ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ» – льготы для близких родственников.
- Постановления Правительства РФ, в частности ПП № 99 от о порядке уплаты НДФЛ при дарении недвижимости.
Кто обязан платить НДФЛ?
Согласно статье 207 НК РФ, обязанность уплаты НДФЛ возлагается на получателя (одаряемого). Однако налог может быть обязан уплатить даритель, если договор дарения оформлен не в установленный срок (до 30‑дневного срока после регистрации перехода права).
Основные правила
- Если даритель – близкий родственник (супруг, дети, родители, братья и сестры, а также их супруги), НДФЛ не начисляется.
- Если даритель – далёкий родственник или не родственник, получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % от стоимости недвижимости (для налоговых резидентов).
- Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
Ставки НДФЛ и льготы
| Категория получателя | Ставка НДФЛ | Льготы / освобождения |
|---|---|---|
| Близкие родственники (по закону) | 0 % | Полное освобождение от НДФЛ |
| Далёкие родственники, друзья, юридические лица | 13 % (резиденты) / 30 % (нерезиденты) | ‑ |
| Подарок в виде доли в квартире (меньше 50 % стоимости) | 13 % (резиденты) | Если стоимость доли < 1 млн руб, налог может быть уменьшен до 0 % (по усмотрению налоговой) |
Как определяется стоимость недвижимости?
Для расчёта НДФЛ необходимо установить объектную стоимость (рыночную стоимость) недвижимости. Возможные способы оценки:
- Оценка по договору купли‑продажи – если в течение последних 12 месяцев был заключён аналогичный договор.
- Оценка по справке оценщика – официальная оценка, проведённая аккредитованным оценщиком.
- Оценка по кадастровой стоимости – используеться при отсутствии иных данных, но часто ниже рыночной, что может уменьшить налоговую базу.
Пошаговый алгоритм расчёта и уплаты НДФЛ
- Определить статус отношений между дарителем и одаряемым (близкий родственник или нет).
- Получить объектную стоимость недвижимости (оценка, договор купли‑продажи или кадастровая стоимость).
- Рассчитать налоговую базу: объектная стоимость × 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
- Подготовить налоговую декларацию (форма 2‑НДФЛ) и приложить:
- Копию договора дарения;
- Документы, подтверждающие стоимость (оценка, договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН);
- Документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении, браке и т.п.).
- Оплатить налог в течение 15 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности (в случае, если налог подлежит уплате). Платёж производится в любой банк по реквизитам ИФНС.
- Подать декларацию в налоговый орган по месту жительства получателя (если налог был уплачен) – срок подачи до 30 апреля года, следующего за годом получения имущества.
Примеры расчёта
Пример 1. Дарение квартиры ребёнку (близкий родственник)
Квартира стоимостью 5 000 000 рублей. Поскольку даритель – родитель, а получатель – ребёнок, налоговая ставка = 0 %.
Налог к уплате: 0 рублей. Оформление договора дарения и регистрация в Росреестре – единственные обязательные процедуры.
Пример 2. Дарение квартиры другу
Квартира стоимостью 3 200 000 рублей. Получатель – не родственник, налоговый резидент.
Налоговая база = 3 200 000 руб.
Налог = 3 200 000 × 13 % = 416 000 рублей.
Пример 3. Дарение доли 30 % в квартире стоимостью 2 500 000 рублей
Объектная стоимость доли = 2 500 000 × 30 % = 750 000 руб.
Если получатель – далёкий родственник, налог = 750 000 × 13 % = 97 500 рублей.
Последние изменения (2024‑2026 годы)
- С 1 января 2025 года введена 50‑процентная скидка на гербовый сбор при нотариальном оформлении договоров дарения между близкими родственниками (нотариус берёт 0,5 % от стоимости вместо 1 %).
- Начиная с 2026 года налоговая база может определяться по упрощённой оценке (кадастровая стоимость с коэффициентом 1,2), если стоимость недвижимости не превышает 2 млн руб.
- С 2024 года уплата НДФЛ при дарении недвижимости стала обязательной в течение 15 дней после регистрации перехода права, а не 30 дней, как было ранее.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Нужно ли платить НДФЛ, если даритель – супруг?
- Нет. Супруги считаются близкими родственниками, налог не взимается.
- Можно ли получить налоговый вычет после уплаты НДФЛ?
- Нет. НДФЛ при дарении – налог на доход получателя, а не на покупку, поэтому вычетов по статье 219 НК РФ нет.
- Что делать, если даритель умер до регистрации перехода права?
- В этом случае считается, что имущество передаётся по наследству, а не по дарению. Налоговые правила наследования (НДФЛ 13 % от стоимости) применяются.
- Можно ли передать недвижимость в дар без нотариального заверения?
- Для недвижимости, находящейся в государственной регистрации, договор дарения обязателен к нотариальному удостоверению. Без него переход права не будет зарегистрирован.
- Какие документы нужны нотариусу?
- Паспорт и ИНН обеих сторон, свидетельство о браке/рождении (для подтверждения родства), выписка из ЕГРН, оценочный акт (по требованию).
Расчёт НДФЛ при дарении недвижимости зависит от:
- Степени родства между дарителем и получателем;
- Объектной стоимости недвижимости;
- Налогового резидентства получателя.
При правильном оформлении договора дарения, своевременной оценке стоимости и уплате налога (если он обязателен) процесс передачи недвижимости проходит без проблем и штрафов.
Дата публикации: