Начиная с 2025 года в России изменился порядок исчисления имущественного налога для частных лиц и компаний. Теперь кадастровая стоимость стала основой расчёта практически для всех объектов недвижимости. Ниже ‒ подробная инструкция, как самостоятельно определить размер налога, какие ставки и вычеты применимы, и какие ошибки чаще всего совершают собственники.

Нормативная база 2025–2026 гг.

• Федеральный закон № 382-ФЗ (ред. от ) – ввёл обязательный переход на кадастровую базу для объектов стоимостью свыше 10 млн руб.
• Глава 32 НК РФ – прописала ставки, сроки и льготы.
• Приказ ФНС России № ММВ-7-21/509@ от – утвердил новую форму налогового уведомления и декларации 3-Имущество.

Какие объекты уже облагаются по кадастровой стоимости в 2026 году?

По данным Интерфакс от 27 ноября 2025 г. в Москве к таким объектам отнесены:

1. Административно-деловые центры (АДЦ) и торговые комплексы площадью свыше 3 000 м².
2. Объекты свободного назначения в премиум- и элит-сегменте (стоимость кадастровой единицы > 300 000 руб./м²).
3. Гостиницы 4–5 звёзд и паркинги при них.
4. Нежилые помещения в апарт-отелях, где доля жилых квартир превышает 20 %.

С полным перечнем можно ознакомиться на официальном портале mos.ru в разделе «Налоги и сборы» → «Кадастровый реестр 2026».

Формула расчёта налога

Налог = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) × Доля в праве × Ставка × Коэффициент владения (Кв)

Кадастровая стоимость

Используется значение, установленное на 1 января 2026 года. Его можно узнать:

• в выписке ЕГРН, заказанной через Росреестр (бумажная или электронная);
• на публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru;
• в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.

Налоговый вычет

Ставки для физлиц в 2026 году

• 0,1 % – жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места;
• 0,5 % – прочие объекты (апартаменты, садовые дома > 50 м²);
• 2 % – объекты из п. 2 ст. 378.2 НК РФ и стоимостью > 300 млн руб.

Регионы могут повышать или понижать ставку, но не более чем в 3 раза.

Коэффициент владения (Кв)

Рассчитывается по дроби: Кв = кол-во полных месяцев владения / 12. Если право возникло до 15 числа включительно – месяц считается полным, после 15 – не учитывается.

Пример расчёта для квартиры в Москве

Исходные данные:

• Кадастровая стоимость – 12 000 000 руб.
• Площадь – 60 м².
• Доля – 100 %.
• Ставка – 0,1 % (жильё < 300 млн руб.).

Шаг 1: вычет = 20 м².

Шаг 2: налоговая база = 12 000 000 × (60 – 20) / 60 = 8 000 000 руб;

Шаг 3: налог = 8 000 000 × 0,1 % = 8 000 руб.

Особенности для юридических лиц

• Платят авансовые платежи (1/4 годовой суммы) до 30 апреля, 31 июля, 31 октября;
• Годовая декларация – до 30 марта 2027 года;
• Коэффициент владения округляется по правилам бухгалтерского учёта.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

1. Подаёте заявление в Росреестр или комиссию при Управлении Росимущества в течение 6 месяцев после публикации новой кадастровой оценки (до ).
2. Если отказ – подаёте иск в суд с экспертным заключением независимого оценщика.
3. Уменьшенная стоимость применяется к текущему налоговому периоду (2026).

Распространённые ошибки

Ключевая дата

1 декабря 2026 года – крайний срок оплаты налога за 2025 год. Просрочка грозит пеней 1/300 СЦБ за каждый день просрочки.

Чек-лист для собственника

• ☐ Получил(а) уведомление ФНС до ;
• ☐ Проверил(а) кадастровую стоимость и корректность вычетов;
• ☐ При необходимости подал(а) заявление на льготу или оспаривание КС;
• ☐ Оплатил(а) налог любым удобным способом (Сбербанк-Онлайн, Госуслуги, МФЦ).

Полезные сервисы

ФНС-ЛК – узнать начисленный налог;
Росреестр – заказать выписку ЕГРН;
ФГИС ЕГРН об оценке – проверить дату последней кадастровой оценки.

Важно: с 2027 года планируется полный переход на единую информационную систему «Налог 3.0», где все расчёты будут происходить автоматически, но возможность ручной проверки сохранится.

Если остались вопросы, обращайтесь к налоговому консультанту или в службу поддержки ФНС по телефону ###-###-####.