ПЗЗ (Публичные зоны землепользования) — это официально утверждённые территории, для которых в градостроительном плане
москвы определён тип разрешённого использования, плотность застройки и нормативы
строительной деятельности․ Карта ПЗЗ позволяет быстро понять,
какие функции может выполнять конкретный участок земли и какие ограничения
существуют для инвесторов, застройщиков и простых граждан․

Правовая основа формирования ПЗЗ

Градостроительное зонирование Москвы регулируется рядом нормативных актов:

• Федеральный закон № 190‑ФЗ «О градостроительной деятельности» (2004 г․)
• Градостроительный план Москвы (утверждённый постановлением Правительства РФ от  № 1195‑П)
• Постановления Правительства Москвы № 418‑П, № 441‑П и последующие поправки, в которых уточняются границы ПЗЗ․
• Методические рекомендации по использованию геоинформационных систем (ГИС) в градостроительном планировании․

Все изменения фиксируются в Едином реестре градостроительных регламентов и становяться публично доступными через портал mos․ru и специализированный Геопортал Москвы․

Классификация публичных зон землепользования

В зависимости от целевого назначения территории делятся на несколько основных групп:

1. Жилые зоны (ЖЗ) – многоэтажные, малотоннажные, коттеджные․
2. Деловые зоны (ДЗ) – офисные, бизнес‑центры, парки высоких технологий․
3. Торгово‑развлекательные зоны (ТРЗ) – крупные ТЦ, рынки, кинотеатры․
4. Транспортные зоны (ТТЗ) – железнодорожные вокзалы, станции метро, автодороги․
5. Объекты социальной инфраструктуры (ОСИ) – школы, больницы, культурные учреждения․
6. Зоны охраны окружающей среды (ЗООС) – парки, рекреационные зоны, зоны ограничения застройки․
7. Смешанные зоны (СЗ) – допускаются комбинированные функции (жильё + офис, жилой + коммерческий)․

Каждая зона имеет набор нормативов:

• Плотность застройки (коэффициент застройки, КЗ)․
• Этажность (максимальное количество этажей)․
• Типы разрешённого использования (жильё, офис, торговля и т․д․)․
• Требования к озеленению, паркингу, доступности для людей с ограниченными возможностями․

Как получить доступ к карте ПЗЗ Москвы

3․1 Официальный портал «Геопортал Москвы»

Самый надёжный способ – воспользоваться Геопорталом Москвы:

1. Перейдите на сайт maps․mos․ru․
2. В левом меню выберите раздел «Градостроительные зоны» → «Публичные зоны землепользования»․
3. Включите слой «ПЗЗ (зонирование)»․ На карте появятся разноцветные полигоны,
   каждый из которых соответствует определённому типу зоны․
4. Для получения подробной информации кликните по интересующему полигону – откроется всплывающее окно
   с кодом зоны, её типом, нормативами застройки и ссылкой на соответствующий документ ПГР (публичный градостроительный регламент)․

3․2 Публичные сервисы «МойГосГрад» и «ЕГРН»

В сервисах Госуслуги и Росреестр можно запросить выписку
о градостроительном статусе конкретного земельного участка по его кадастровому номеру․ В выписке будет указана
соответствующая ПЗЗ и ограничения․

3․3 Мобильные приложения

• «МосГрад» – приложение от Департамента градостроительства, в котором реализован интерактивный слой ПЗЗ․
• «Bing Maps» (с учётом последних обновлений визуального поиска) – позволяет искать по изображению
  конкретного участка и сразу увидеть, к какой ПЗЗ он относится (см․ информацию из интернета о новых функциях визуального поиска)․

Как интерпретировать карту ПЗЗ

Каждый тип зоны имеет свой цветовую маркировку (по умолчанию):

Ключевые параметры, которые следует проверять:

• Коэффициент застройки (КЗ) – показывает, какую площадь можно построить на 1 м² земли․
• Этажность – максимальное количество этажей, разрешённое в данной зоне․
• Плотность населения – норматив, важный при планировании жилых кварталов․
• Требования к паркингу – количество обязательных стоянок на один объект․

Практические применения карты ПЗЗ

5․1 Инвестиционные проекты

Инвесторы используют карту ПЗЗ для предварительного отбора территорий, где возможно построить объект нужного типа
(например, бизнес‑центр в ДЗ с КЗ ≥ 2․5)․ Это экономит время и снижает риск отказа в получении разрешения․

5․2 Архитектурно‑строительное проектирование

Архитекторы учитывают нормативы зоны (коэффициент застройки, высотность) уже на стадии концептуального проекта,
чтобы избежать переработки чертежей после согласования․

5․3 Гражданская инициатива и общественный контроль

Жители могут проверить, соответствует ли планируемая застройка заявленным регламентам зоны,
и при необходимости подать жалобу в Департамент градостроительства․

5․4 Научные исследования и аналитика

Урбанисты используют слой ПЗЗ в сочетании с данными о плотности населения, транспортных потоках и экологических
показателях для моделирования развития городской среды․

Последние изменения (2024‑2026 годы)

За последние два года в Москве проведена масштабная корректировка ПЗЗ:

• Расширены зоны смешанного использования в центральных округах, что позволило увеличить количество жилых площадей в деловых районах․
• Введён новый тип зоны – «Технологический кластер», где допускаются только объекты с высоким уровнем энергосбережения и инновационных производств․
• Увеличены площади охраняемых территорий вдоль реки Москвы, что привело к снижению КЗ в прилегающих зонах․
• Обновлена система цветовой маркировки и добавлена интерактивная справка, доступная через кнопку «?» в правом верхнем углу карты․

Как следить за будущими изменениями

Для получения актуальной информации рекомендуется:

1. Подписаться на рассылку Департамента градостроительства dgu․mos;ru․
2. Следить за официальным Telegram‑каналом «Градостроительная Москва», где публикуются анонсы публичных обсуждений и новых регламентов․
3. Периодически проверять обновления слоя ПЗЗ в Геопортале (обновления происходят каждый квартал)․

Карта публичных зон землепользования (ПЗЗ) – это фундаментальный инструмент,
который позволяет всем заинтересованным сторонам (инвесторам, архитекторам,
гражданам и государственным органам) быстро понять градостроительные
ограничения и возможности территории․ Благодаря открытым сервисам
ГИС Москвы и интеграции с современными технологиями визуального поиска
(например, Bing Visual Search), доступ к этим данным стал проще, чем когда‑либо․

Регулярный мониторинг изменений ПЗЗ, использование официальных онлайн‑ресурсов
и применение аналитических инструментов помогут принимать обоснованные
решения в сфере недвижимости, планирования и контроля за качеством городской среды․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․