План землепользования и застройки (ПЗЗ) – основной документ‚ регламентирующий порядок использования земельных территорий в муниципалитета́х. Одним из ключевых элементов ПЗЗ является классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Он фиксирует перечень допустимых функций земельного надела‚ их цифровые коды и правила применения.

Правовая основа классификатора ВРИ

Классификатор ВРИ утверждён приказами Федеральной службы государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр):

• Приказ П/0412 от 10 ноября 2020 г.
• Последние изменения – Приказ П/0246 от 23 июня 2022 г.
• Нововведения в соответствии с Федеральным законом № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г.‚ вступившим в силу 1 марта 2026 г.

Эти нормативные акты определяют порядок формирования классификатора‚ его структуру и обязательность применения при разработке ПЗЗ‚ выдаче градостроительных регламентов (ГПЗУ) и оформлении кадастровой информации;

Структура классификатора ВРИ

Классификатор состоит из трёх уровней:

1. Основные виды использования – функции‚ которые могут реализовываться на участке без дополнительных условий.
2. Условно‑разрешённые (условные) виды – допускаются при соблюдении определённых ограничений (например‚ наличие инфраструктуры‚ соблюдение санитарных норм).
3. Вспомогательные виды – могут быть реализованы только в сочетании с основными видами‚ как дополнительные функции.

Каждому виду присвоен текстовый наименование и цифровой код. Коды одинаково применяются во всех региональных ПЗЗ‚ что упрощает автоматизированный поиск и сравнение данных.

Как читать классификатор ВРИ

Пример записи в классификаторе:

Код: 01.01.01
Наименование: Сельскохозяйственное использование – растениеводство
Описание: Посев озимых и яровых культур‚ разведение скота‚ пчеловодство и др.

Разбор элементов:

• Первая часть кода (01) – группа (сельское хозяйство).
• Вторая часть (01) – подгруппа (растениеводство).
• Третья часть (01) – конкретный вид использования.

Для каждого кода в классификаторе указаны:

• Ограничения по площади;
• Требования к инфраструктуре (доступ к водоснабжению‚ электросети и т.д.);
• Условия совместимости с другими видами (основные + вспомогательные).

Основные группы ВРИ и их подвиды

4.1 Сельскохозяйственное использование

• Растениеводство (зерновые‚ бобовые‚ масличные культуры).
• Садоводство‚ ягодоводство.
• Пчеловодство‚ рыбо‑водство.
• Фермерское животноводство.

4.2 Жилая застройка

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
• Многоэтажная жилая застройка (многоэтажные дома‚ квартиры).
• Жилые комплексы с общими объектами (паркинги‚ детские площадки).
• Личное подсобное хозяйство (домашние огороды‚ теплицы).

4.3 Предпринимательская и коммерческая деятельность

• Торговые объекты (рынки‚ магазины‚ торговые центры).
• Производственные предприятия (мелкая и крупная промышленность).
• Услуги (офисы‚ складские помещения‚ автосервисы).
• Стоянка транспортных средств.

4.4 Специальные виды использования

• Фарфоро‑фаянсовая‚ электронная‚ ювелирная промышленность.
• Сохранение и репродукция редких и находящихся под угрозой исчезновения видов животных.
• Земельные участки‚ входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах.

Последние изменения в классификаторе (2020‑2026 гг.)

Практические вопросы применения классификатора при подготовке ПЗЗ

Для собственников‚ проектировщиков и органов местного самоуправления процесс выглядит так:

1. Определение текущего ВРИ участка. На кадастровой карте (ККК) проверяется код ВРИ‚ указанный в реестре.
2. Сравнение с целевым ПЗЗ. Выбирается наиболее близкий аналог по функции из классификатора; процедура не считается изменением ВРИ и не требует платы.
3. Проверка ограничений. Анализируется‚ соответствует ли участок условиям (площадь‚ инфраструктура‚ соседние зоны).
4. Подготовка проекта изменения. При необходимости подается заявление о смене ВРИ в органы кадастра с указанием нового кода.
5. Внесение изменений в ПЗЗ. После согласования в ПЗЗ фиксируются новые виды использования и соответствующие параметры (плотность застройки‚ коэффициенты застройки и т.д.).

Как пользоваться классификатором в публичных сервисах

Для быстрого доступа к информации можно воспользоваться следующими ресурсами:

• Публичная кадастровая карта Росреестра – просмотр кода ВРИ по координатам.
• Электронные сервисы «Госуслуги» – подача заявлений на изменение ВРИ онлайн.

Ошибки и типичные проблемы при работе с ВРИ

Ниже перечислены наиболее частые затруднения и способы их решения:

Пошаговый гид для собственника земли

1. Узнайте текущий код ВРИ. Откройте публичную кадастровую карту‚ введите номер участка и проверьте поле «Вид разрешенного использования».
2. Оцените ограничения. Проверьте‚ подходит ли ваш участок по площади‚ наличию коммуникаций и соседним видам использования.
3. Подготовьте пакет документов. Заявление‚ подтверждающие документы (проект‚ технико‑экономическое обоснование)‚ карту участка.
4. Подайте заявление в кадастровую палату. Можно онлайн через портал «Госуслуги» или лично в отделении Росреестра.
5. Ожидайте решение. Срок рассмотрения обычно 30‑45 дней.
6. Получите обновлённый ВРИ. После одобрения в реестр вносится новый код‚ а ПЗЗ обновляется.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков – фундаментальный инструмент‚ позволяющий согласовать интересы собственников‚ инвесторов и органов власти. Его правильное применение обеспечивает:

• Юридическую определённость использования земель.
• Согласованность планов застройки с региональными и федеральными нормативами.
• Прозрачность и ускорение процедур изменения ВРИ.

Регулярное обновление классификатора (2020‑2026 гг.) отражает новые экономические реалии и экологические требования‚ поэтому важно следить за официальными публикациями Росреестра и местных органов самоуправления.

Помните: при любой смене назначения земельного участка следует проверять актуальный ПЗЗ вашей территории – именно в нём закреплены окончательные перечни основных‚ условно‑разрешённых и вспомогательных видов использования;