19 апреля 2026 года — президент России Владимир Путин уже несколько раз дополнял перечень случаев, когда продавец жилья может не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Последние изменения касаются семей с детьми, ипотечников и владельцев недвижимости, проданной по цене ≤ 1 млн руб. Ниже — подробная инструкция по всем действующим льготам и пошаговый алгоритм, как оформить налоговое освобождение.
Какие законы уже вступили в силу
- № 406-ФЗ от , освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя и более детьми при условии покупки новой недвижимости в течение года.
- № 176-ФЗ от — переход на прогрессивную шкалу НДФЛ при продаже жилья с 2025 года, но с рядом исключений.
- № 305-ФЗ от — отмена НДФЛ с «материальной выгоды» для ипотечников, договор которых заключён до 31 декабря 2024 г.
Кому теперь не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры
| Категория продавца | Условия освобождения | Нормативный акт |
|---|---|---|
| Семьи с ≥ 2 детьми | продажа любого жилья; в течение календарного года покупка нового жилого помещения; заявление до 30 апреля следующего года. | ч. 2.1 ст. 217.1 НК РФ |
| Владельцы квартир ≥ 3–5 лет | единственное жилье или получено по наследству/дарению от близких родственников | ч. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Продажа ≤ 1 млн руб в год | любой объект недвижимости, если цена ≤ 1 млн руб за налоговый период (можно несколько объектов, но общая сумма ≤ 1 млн руб) | подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ |
Освобождение ипотечников от НДФЛ с материальной выгоды
Что это такое? При льготной ипотеке (например, семейная ипотека 6 % годовых) разница между рыночной ставкой 12 % и фактической 6 % считается «материальной выгодой». Раньше с неё нужно было заплатить 35 % НДФЛ. Теперь, не нужно, если:
- Договор подписан до 31 декабря 2024 года включительно.
- Цель — покупка жилья на первичном или вторичном рынке.
- Ипотечник имеет право на имущественный вычет (не обязательно им воспользоваться).
Шаг-за-шагом: как не платить налог при продаже квартиры
Шаг 1. Проверьте условие срока владения
Откройте ЕГРН-выписку (электронная выдача на сайте Росреестра за 400 руб). Если дата регистрации права:
- ≥ 3 года для единственного жилья;
- ≥ 5 лет для прочих случаев;
— НДФЛ уже не платится. Декларацию подавать не нужно.
Шаг 2. Если срок меньше требуемого
- Вариант А: продать ≤ 1 млн руб (или документально подтвердить, что вы купили дороже, тогда налог берётся с разницы).
- Вариант Б: купить новое жилье в течение года после продажи и оформить льготу для многодетных.
Шаг 3. Подготовьте документы
- ДКП (договор купли-продажи).
- КПД (квитанции, выписка из ЕГРН).
- Свидетельства о рождении детей (для многодетных).
Шаг 4. Подайте заявление
Оно подаётся вместе с 3-НДФЛ или вместо него (если льгота освобождает от декларации). Срок, до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Что изменится с 1 января 2025 года
- Новая прогрессивная шкала НДФЛ: 13 % до 2,4 млн руб, 15 % сверх.
- Льгота для семей с детьми сохраняется, она прописана отдельным пунктом.
- Налог на материальную выгоду ипотечников отменён навсегда для договоров до .
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: У меня двое детей. Я продал квартиру в марте 2026 и купил дом в ноябре 2026. Нужно ли платить НДФЛ?
Ответ: Нет, подайте заявление в налоговую до 30 апреля 2027 года о применении льготы (приложите свидетельства о рождении и ДКП на новое жильё).
Вопрос 2: Квартира куплена за 5 млн, продаю за 6 млн, владею 2 года. Какой налог?
Ответ: 1 млн руб прибыли × 13 % = 130 000 руб. Можно уменьшить, если докажете расходы на покупку 5 млн и получите вычет 1 млн, тогда налог = (6–5–1) × 13 % = 0.
Вопрос 3: Ипотека подписана . Льгота по материальной выгоде есть?
Ответ: Нет, закон ограничен договорами до . Придётся платить НДФЛ по ставке 35 % на материальную выгоду;
Где подать документы
- Лично: любая ИФНС (запись через Госуслуги).
- Онлайн: сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.ru (подпись усиленной квалифицированной ЭЦП).
- Почтой: ценное письмо с описью вложений.
С 2024–2026 годов российские семьи получили исторически широкие налоговые послабления. Если вы вовремя воспользуетесь льготами и правильно оформите документы, можно полностью избежать НДФЛ при продаже квартиры или значительно его сократить.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед подачей документов уточните условия в вашей ИФНС или у квалифицированного налогового консультанта.