Что такое «прямые расходы» и почему они важны
Прямые расходы — это все деньги, которые собственник непосредственно платит, чтобы подготовить объект к аренде и поддерживать его в течение всего срока договора. Их важность заключается в том, что:
- они снижают налогооблагаемую базу при применении режима «доходы минус расходы»;
- влияют на окончательную рентабельность вложений (ROI);
- позволяют объективно рассчитать минимально возможную ставку аренды без убытков.
Налоговые прямые расходы
Налоги и взносы, которые платит арендодатель
| Вид налога/взноса | Ставка 2026 | Условия применения |
|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % (резиденты) 30 % (нерезиденты) | Берётся от суммы договора, если выбран режим «доходы». |
| НДФЛ «доходы минус расходы» | 13 % от разницы | Подтверждаются все прямые расходы чеками/актами. |
| УСН «Доходы» | 6 % | ИП без сотрудников, объект — жилое или нежилое помещение. |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % (может быть понижено регионом) | Требуется бухгалтерия, но экономия при высоких расходах. |
| Страховые взносы за себя (ИП) | 52 536 ₽ в год (пенсионные + медицинские 2026) | Фиксированный платёж даже при нулевой прибыли. |
Важно: начиная с 2025 года действует новый порядок признания прямых расходов при применении УСН «доходы минус расходы». Теперь расходы на ремонт можно отнести к прямым сразу после подписания акта приёмки работ, а не только после фактической оплаты (ФЗ-374 от ).
Профессиональный налог для самозанятых
Для ИП и физлиц (без статуса ИП) с 2024 года доступен режим «Налог на профессиональный доход».
Ставки: 4 % при сдаче жилья гражданам, 6 % — юрлицам. Ограничения:
- доход не более 2,4 млн ₽ в год;
- только одно место сдачи;
- нельзя использовать наемных сотрудников.
Прямые расходы в этом режиме не учитываются, но и налог минимален.
Эксплуатационные прямые расходы
Коммунальные услуги
Если договор аренды «коммуналка включена», оплата воды, электроэнергии, отопления и вывода ТКО становится вашим прямым расходом. В 2026 году:
- отопление по среднероссийскому тарифу ≈ 53 ₽/м²/мес;
- электроэнергия при среднем потреблении 300 кВт/мес ≈ 2 200 ₽;
- ГВС и ХВС вместе ≈ 650 ₽ на человека.
Текущий ремонт и содержание
Сюда входят:
- Замена сантехники, розеток, выключателей.
- Окраска стен и потолков между сменами жильцов.
- Замена лампочек, стекол, замков.
- Ежемесячная уборка общедомовых территорий (при сдаче квартиры в новостройке).
Средняя «вилка» по России — от 7 000 до 15 000 ₽ в год на 1-комнатную квартиру площадью 35 м².
Подготовительные прямые расходы
Косметический и капитальный ремонт
| Вид ремонта | Средняя цена (₽/м²) | Срок амортизации для налога |
|---|---|---|
| Косметический | 2 000–3 000 | 3 года |
| Капитальный | 5 000–8 000 | 5–7 лет |
При УСН «доходы минус расходы» сумму можно списать единовременно в том квартале, когда работы завершены и подписан акт.
Мебель и техника
Покупка мебели (диван, кровать, шкаф) и бытовой техники (СМА, холодильник) относится к прямым расходам, если они указаны в договоре как принадлежность квартиры. Амортизация бытовой техники для целей УСН составляет 3 года.
Страхование и безопасность
Страхование недвижимости
Добровольное страхование квартиры от пожара, залива, кражи — прямой расход. Средняя премия:
0,3–0,8 % от страховой суммы в год. Услуга «Страхование арендного риска» (невыплата квартплаты жильцом) стоит 4–6 % годовой ставки аренды.
Видеонаблюдение и «умный дом»
Установка камер и датчиков дыма тоже считается прямым расходом. Затраты: 10 000–30 000 ₽ за базовый комплект Wi-Fi-камер.
Услуги профессионалов
- Юридическое сопровождение договора, 2 000–5 000 ₽ (разовая услуга).
- Фото- и видеосъёмка объекта для подачи на сайты — 3 000–8 000 ₽.
- Управляющая компания — 8–12 % от месячной аренды, но берёт на себя все коммунальные платежи и мелкий ремонт.
Практический пример расчёта
Объект: 1-комнатная квартира 35 м² в Казани, сдаётся за 35 000 ₽/мес, включая коммунальные услуги.
Режим: ИП на УСН «доходы минус расходы» 15 %.
Годовые прямые расходы:
- Коммуналка: 12 × 6 000 ₽ = 72 000 ₽
- Текущий ремонт: 10 000 ₽
- Страхование: 6 000 ₽
- Амортизация мебели и техники (куплено за 150 000 ₽, 3 года): 50 000 ₽
- Услуги юриста: 3 000 ₽
Налог: (420 000 – 141 000) × 15 % = 41 850 ₽
Чистая прибыль: 420 000 – 141 000 – 41 850 = 237 150 ₽
Рентабельность: 237 150 / 420 000 ≈ 56 %
Чек-лист: как учесть прямые расходы в налоговой
- Сохраняйте все чеки и акты выполненных работ (электронный формат допускается).
- Оформляйте договоры подряда на ремонт через расчётный счёт ИП.
- Оплачивайте коммунальные услуги со счёта ИП, если используется УСН.
- Ежемесячно сверяйте расходы с кассовым чеком и банковской выпиской.
Правильный учёт прямых расходов позволяет снизить налоговую нагрузку на 20–40 % и повысить реальную доходность арендного бизнеса. Начните с ведения простой таблицы Excel, где фиксируйте каждый рубль, потраченный на объект: от новой лампочки до капитального ремонта. Это защитит вас от споров с налоговой и сделает аренду действительно прибыльным делом.
Обновлено по состоянию на 19 апреля 2026 г.