Для организации-застройщика ввод жилого дома в эксплуатацию — это ключевое событие, которое одновременно влияет на бухгалтерский и налоговый учёт. В этой статье разберёмся:

• какие проводки нужно сделать в момент получения разрешения на ввод;
• как учитывать затраты, которые возникают после ввода;
• какие особенности появились в 2024–2025 гг. после вступления в силу новых ФСБУ.

Кратко о правовом оформлении

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляется органами Госстройнадзора. Датой ввода считается дата акта ввода в эксплуатацию. Именно с этого дня:

• объект переходит из категории «строящийся» в категорию «введённый в эксплуатацию»;
• начинается отгрузка квартир по ДДУ (договорам долевого участия);
• возникает налоговая база по НДС и прибыли в размере стоимости реализованных квартир.

Как закрыть затраты на строительство

Счета, которые используются

Особенность при долевом строительстве

При долевом строительстве объект может частично предназначаться для передачи дольщикам. Тогда после ввода в эксплуатацию:

1. Определяется себестоимость каждой квартиры пропорционально её доле в общей площади.
2. Формируются проводки:

• Дт 43 Кт 20 — приняты квартиры на склад готовой продукции (по факту ввода).
• При передаче дольщику: Дт 90-2 Кт 43 — списана себестоимость реализованной квартиры.

Затраты после ввода дома в эксплуатацию

Какие расходы могут возникнуть

• устранение строительных дефектов, выявленных при приёмке квартир;
• доделка инженерных сетей, благоустройство придомовой территории;
• гарантийное обслуживание (в течение 5 лет согласно закону 214-ФЗ).

Проводки

Если затраты относятся к конкретной квартире или договору ДДУ, они учитываются на счёте 20 и списываются на 43, а затем через 90-2 в себестоимость продаж.

Дт 20 Кт 60, 10, 70 — понесены затраты
Дт 43 Кт 20, затраты включены в себестоимость квартиры

Дт 90-2 Кт 43 — списана себестоимость (если квартира уже передана дольщику)

Если затраты носят общий характер (например, ремонт подъезда), их можно отнести на счёт 26 и списать на дебет счёта 90-8 в текущем периоде.

Учёт НДС и прибыли

НДС

• Моментом возникновения налоговой базы является дата передачи квартиры дольщику (письмо Минфина 03-07-11/83995 от 2024 г;).
• Проводка: Дт 62 (эскроу) Кт 90-1 — выручка; Дт 90-3 Кт 68 — начислен НДС 10 % (для жилья).

Прибыль

При УСН доходы признаються по кассовому методу, при общей системе, по методу начисления.

Новые ФСБУ 5/2019 и 26/2020: что изменилось

С 2024 г. застройщики обязаны применять:

• ФСБУ 5/2019 «Запасы»: квартиры признаются готовой продукцией (счёт 43) только после ввода дома в эксплуатацию.
• ФСБУ 26/2020 «Аренда»: если объект сдаётся в аренду после ввода, арендодатель-компания учитывает объект как право пользования активом на счётах 01 или 03.

Пример в 1С 8.3

1. Создать документ «Ввод в эксплуатацию» (раздел Основные средства → Ввод в эксплуатацию).
2. Провести проводку: Дт 01 Кт 08.3.
3. Сформировать акт приёма-передачи квартиры дольщику (Продажи → Реализация товаров и услуг).
4. Автоматически сгенерировать проводки: Дт 62 Кт 90-1, Дт 90-2 Кт 43, Дт 90-3 Кт 68.

Чек-лист для бухгалтера застройщика

• ☐ Получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
• ☐ Определена себестоимость квартир.
• ☐ Сформированы акты приёма-передачи дольщикам.
• ☐ Проведены проводки по вводу объекта (Дт 01 Кт 08-3).
• ☐ Начислен НДС при передаче квартир дольщикам.
• ☐ Учтены гарантийные и поствводные затраты.

Обновлено по состоянию на . Перед применением рекомендаций сверяйте их с действующим законодательством и учётной политикой вашей организации.