Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․

Краткий ликбез: что изменилось после ФСБУ 25/2018

ФСБУ 25/2018 «Учет аренды» обязательна для всех российских организаций, начиная с отчётности 2022 года․ С 2024 г․ правило действует и без переходных послаблений: все арендаторы должны признавать право пользования активом (PPA) и обязательство по аренде (OA) в бухгалтерии, если контракт квалифицируется как «аренда»․ Освобождение даётся только для:

• аренды на срок ≤ 12 мес․ без права выкупа (краткосрочная аренда);
• договоров, где сумма арендных платежей существенно не влияет на фин․ отчётность (материальность ≤ 5 % к совокупным активам)․

Особенности аренды земельных участков

Земля отличается тем, что:

1. не амортизируется, поэтому PPA не разбивается на амортизацию;
2. срок полезного использования (СПИ) = оставшийся срок аренды;
3. обязательство по аренде не уменьшается на проценты – вся сумма признаётся в составе долгосрочных обязательств․

Как рассчитать стоимость PPA и OA

Алгоритм на примере: ООО «Ланской» заключило с муниципалитетом договор аренды земельного участка 1 000 м² сроком 5 лет (60 мес․) с ежемесячной платой 30 000 ₽, оплачиваемой авансом до 10-го числа каждого месяца․ Ставка дисконта (средневзвешенная по кредитам банка) = 12 % годовых․

Шаг 1․ Определить дисконтированную величину обязательств

PV = 30 000 × (1 – (1 + 0,12/12)^-60) / (0,12/12) = 1 347 000 ₽ (округлено)․

Шаг 2․ Первоначальное признание

• Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 1 347 000 ₽
• Кредит 76 «Арендные обязательства» – 1 347 000 ₽
• Дебет 01 «Право пользования земельным участком» – 1 347 000 ₽
• Кредит 08 – 1 347 000 ₽

Ежемесячные проводки арендатора

4․1 Ежемесячное начисление арендной платы по договору

По факту начисления ежемесячной суммы 30 000 ₽:

• Дебет 76 «Арендные обязательства» – 30 000 ₆
• Кредит 76 «Расчёты с арендодателем» – 30 000 ₆

4․2 Перечисление арендной платы

• Дебет 76 «Расчёты с арендодателем» – 30 000 ₆
• Кредит 51 – 30 000 ₆

4․3 Расходы по процентам (только если применяется дисконтирование)

Ежемесячно проценты = Остаток OA × 12 % / 12 = 1 347 000 × 0,01 = 13 470 ₽ (в 1-й месяц)․

• Дебет 91-2 «Проценты к уплате» – 13 470 ₆
• Кредит 76 «Арендные обязательства» – 13 470 ₆

Каждый месяц остаток OA уменьшается на 30 000 – 13 470 = 16 530 ₆․

Списание стоимости PPA

Для земли применяется прямолинейное признание затрат, т․к․ амортизация не начисляется:

• Дебет 20 / 26 / 44 – 22 450 ₆ (1 347 000 ₆ / 60 мес․)
• Кредит 02 (субсчёт «ПСИ-земля») – 22 450 ₆

Примечание: в бухгалтерии создаём отдельный субсчёт 02-земля, куда списывается доля PPA в течение срока аренды․

Примеры проводок в таблице

Налоговые особенности

• Налог на прибыль: проценты по OA признаются внереализационными расходами (пп․ 2 п․ 1 ст․ 265 НК РФ)․
• УСНО: при «доходы минус расходы» расходы признаются равными фактически уплаченным суммам без дисконтирования․
• ОСНО: если организация применяет ФСБУ 25/2018, в налоговом учёте всё равно остаётся кассовый метод; возникают разницы по ПБУ 18/02․

Чек-лист для бухгалтера

1. Проверить, квалифицируется ли договор как аренда по ФСБУ 25/2018․
2. Определить ставку дисконта (раскрыть в пояснениях к ОТЧЁТНОСТИ)․
3. Составить график платежей и рассчитать PV․
4. Провести первоначальное признание PPA и OA․
5. Ежемесячно начислять проценты и списывать долю PPA․
6. Контролировать сроки аренды и переоценивать остатки при изменении условий․

Частые ошибки

• Не применяют дисконтирование, оправдываясь «материальностью» без расчётов․
• Забывают списывать PPA по земле, считая, что актив «вечный»․
• Не разделяют аванс и текущую арендную плату в проводках․

При аренде земли арендатор обязан отражать в бухучёте право пользования активом и обязательство по аренде, рассчитанное по дисконтированной стоимости․ Стоимость PPA списывается равномерно в течение срока договора, а арендная плата разделяется на погашение обязательства и проценты․ Используйте приведённые проводки и чек-лист, чтобы не допустить ошибок при переходе на ФСБУ 25/2018․

Все цифры приведены как пример․ Для точных расчётов используйте вашу ставку дисконта и условия договора․