Общее собрание собственников (ОСС) – главный орган управления многоквартирным домом. Именно на таких собраниях принимаются решения о выборе управляющей компании, проведении капитального ремонта, изменении порядка пользования общим имуществом и многих других вопросах, от которых зависит комфорт и безопасность жильцов.

Правовая база

Основные положения регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ):

• Статья 44 – порядок созыва и проведения ОСС.
• Статья 45 – обязательность ежегодного собрания и установление сроков его проведения.
• Статья 46 – ограничения по изменению повестки дня и перечень вопросов, подлежащих голосованию;
• Статья 47.1 – возможность заочного голосования через системы ГИС ЖКХ и региональные информационные системы (введено в 2025 г.)

Типы собраний

1. Годовое (периодическое) собрание – проводится ежегодно в течение II квартала года, следующего за отчетным (если иное не установлено).
2. Внеочередное собрание – может быть созвано по инициативе любого собственника (квартира, подвал, чердак, нежилое помещение). Сроки проведения не регламентированы, но уведомление должно быть разослано своевременно.
3. Заочное (онлайн) собрание – реализуется через ГИС ЖКХ или региональную ИС, позволяет голосовать без личного присутствия.

Этапы подготовки к ОСС

Формирование инициативной группы

Для эффективной организации собрания часто создают небольшую группу из нескольких собственников (2‑5 человек), которые берут на себя задачи по:

• Определению даты и места проведения;
• Составлению повестки дня;
• Подготовке и рассылке уведомлений;
• Ведению протокола.

Составление реестра собственников

Необходимо иметь актуальный список всех помещений, их собственников и контактных данных. Реестр формирует управляющая организация или ТСЖ. При отсутствии ТСЖ реестр может вести инициатива группы.

Определение повестки дня

Повестка должна включать только те вопросы, которые законодательно допускаются к обсуждению (см. ст. 46 ЖК РФ). Примеры типовых пунктов:

1. Отчёт управляющей компании за прошлый год.
2. Бюджет на предстоящий год и план капитального ремонта.
3. Выбор/смена управляющей организации.
4. Утверждение правил пользования общим имуществом (например, установка рекламных вывесок).
5. Принятие решения о передаче части имущества в аренду.
6. Иные вопросы, возникшие у собственников.

Уведомление собственников

Согласно ст. 44 ЖК РФ, уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней до собрания (в случае заочного – 15 дней). Рекомендуемые способы:

• Заказное письмо с описью вложения (самый надёжный способ).
• Электронная почта (если собственник согласился получать сообщения в таком виде).
• Размещение объявления в подъезде и на официальном сайте ТСЖ/управляющей компании.

Важно: в уведомлении обязательно указать дату, время, место (или ссылку на онлайн‑платформу), а также полную повестку дня.

Подготовка документов

Кворум и правила голосования

Кворум

Общее собрание считается правомочным, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При повторном голосовании (если кворум не достигнут) порог может быть снижен до 25 % – законопроект об этом рассматривается в Госдуме (на 2026 год).

Порядок голосования

• Открытое голосование – поднимают руки или используют карточки «за», «против», «воздержался».
• Тайное голосование – используют бюллетени, помещаемые в урну.
• Заочное (онлайн) голосование – через ГИС ЖКХ; каждый собственник получает личный логин и может проголосовать в течение установленного срока.

Решения принимаются большинством голосов присутствующих (если кворум соблюдён). Некоторые вопросы требуют квалифицированного большинства (например, решение о капитальном ремонте – не менее 2/3 голосов).

Проводим собрание: пошаговая инструкция

1. Открытие – председатель (выбранный на предыдущем собрании) объявляет собрание открытым, проверяет кворум, фиксирует присутствие.
2. Утверждение повестки – если кто‑то предлагает добавить пункт, это возможно только до начала голосования по первому пункту.
3. Доклады – отчёт управляющей компании, финансовый отчёт, доклад комиссии по ремонту и т.д.
4. Обсуждение вопросов – каждый пункт обсуждается, задаются вопросы, вносятся поправки.
5. Голосование – проводится в соответствии с выбранным способом; результаты фиксируются в протоколе.
6. Подведение итогов – председатель объявляет результаты, фиксирует их в протоколе, подписывает документы.
7. Закрытие – объявление о закрытии собрания, подписи участников.

Оформление протокола

Протокол – официальный документ, обязателен к хранению в течение минимум 5 лет. В нём фиксируются:

• Дата, время, место (или ссылка на онлайн‑платформу);
• Список присутствующих (с указанием количества голосов);
• Повестка дня;
• Краткие резюме докладов;
• Решения (текст, количество «за», «против», «воздержались»);
• Подписи председателя и секретаря.

Онлайн‑собрания: новые правила (2025‑2026)

С 1 марта 2025 г. в России введён обязательный переход к использованию электронных систем для заочного голосования. Основные требования:

• Уведомление должно содержать ссылку на страницу в ГИС ЖКХ и инструкцию по входу.
• Срок голосования – минимум 15 календарных дней.
• Для подтверждения личности собственника используется электронная подпись (ЭЦП) или одноразовый код, отправляемый СМС.
• Все результаты автоматически сохраняются в системе и могут быть выгружены в виде PDF‑протокола.

Эти изменения упрощают участие собственников, живущих за пределами города, и снижают риск фальсификаций.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто может инициировать внеочередное собрание?

Любой собственник помещения в доме (квартира, подвал, чердак, нежилой объект) – в т.ч. собственники коммерческих помещений.

Можно ли менять повестку во время собрания?

Нет; По ст. 46 ЖК РФ повестка фиксируется до начала голосования. Любые новые вопросы требуют созыва отдельного собрания.

Что делать, если собственник не получил уведомление?

Уведомление должно быть направлено заказным письмом с подтверждением получения. Если собственник утверждает, что письмо не дошло, он несёт ответственность за отсутствие в собрании, если доказано, что уведомление было отправлено надлежащим образом.

Можно ли проводить собрание в подвале или на чердаке?

Да, если помещение принадлежит собственнику дома и соответствует требованиям по доступности и безопасности. Решение о месте проведения должно быть включено в повестку.

• Заранее подготовьте полный реестр собственников и актуализируйте контактные данные.
• Составьте чёткую и законодательно обоснованную повестку.
• Уведомляйте собственников за 10‑15 дней, используя надёжный способ (заказное письмо + электронный канал).
• Обеспечьте кворум – при необходимости договоритесь о повторном голосовании с пониженным порогом.
• При возможности используйте онлайн‑платформы (ГИС ЖКХ) – это экономит время и повышает прозрачность.
• Тщательно фиксируйте всё в протоколе и храните документы в надёжном месте.

Соблюдая указанные шаги и опираясь на нормы ЖК РФ, вы сможете провести собрание собственников эффективно, прозрачно и в полном соответствии с законом.

Дата публикации: