Апартаменты квартирного типа – это особая категория жилых помещений‚ предназначенных для временного проживания‚ но при этом имеющих планировку и инженерное оснащение‚ идентичное обычным квартирам. За последние два года нормативная база претерпела ряд изменений. Ниже приведена систематизированная инструкция для проектировщиков‚ застройщиков и инвесторов.

Юридическое определение и классификация

Согласно СП 160.1325800.2014 (изменение № 1 от 2020 г.) и СП 54.13330.2022:

• Апартаменты квартирного типа – это жилые помещения‚ предназначенные для временного проживания‚ но спроектированные как малогабаритные квартиры с полноценной кухней‚ санузлом и естественным освещением.
• Функциональная пожарная категория – Ф1.3 (по Приложению Б СП 4.13130.2013)‚ т.е. «Гостиницы квартирного типа‚ включая апартаменты».
• В зданиях смешанного назначения допускается размещение апарт-отелей в блоке Ф1.2 при наличии технического обоснования и согласования с МЧС.

Отличия апартаментов от обычных квартир в нормативном поле

Пожарная безопасность: ключевые требования

1. Система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) – обязательна при количестве мест более 10.
2. Покрытие АПС и АУПТ – не менее 90 % площади помещений общего пользования и 100 % коридоров-эвакуационных выходов.
3. Естественное освещение – все жилые комнаты (п. 6.2.2 СП 160.1325800.2014).
4. Выходы: минимум 2 эвакуационные лестницы типа Н1 или Н2 при высоте здания > 28 м.
5. Классификация по огнестойкости – не ниже II-ой степени.

Инженерные и санитарные нормы

Вентиляция и кондиционирование

• Приточно-вытяжная система с калориферным подогревом (СП 60.13330).
• Организация «зимнего сада» на крыше не допускается без отдельного проекта дымоудаления.

Водоснабжение и канализация

• Установки индивидуальные на каждое помещение (узел учёта – в подвале).
• Повышенный уровень шумоизоляции (≥ 55 дБА).

Электроснабжение

• Мощность по нормам – не менее 1‚5 кВт/апартамент + 25 % на общие зоны.
• Установка системы видеонаблюдения обязательна (п. 5.2.3 СП 4.13130.2013).

Планировочные решения: 6 рекомендаций

1. Минимальная площадь апартамента – 20 м² при высоте ≥ 2‚7 м (СП 54.13330.2022).
2. Кухня-ниша допускается при площади ≥ 5 м² с выводом вентиляции в шахту.
3. Лоджии не учитываются в площади‚ но требуют светопрозрачных ограждений.
4. Дублирование санузлов – при студиях 40 м²+ рекомендован полноценный санузел + гостевой WC.
5. Межквартирные стены – из материалов КМ0 или КМ1 (с пределом огнестойкости REI 60).
6. Количество спальных мест – не более 2-х на 10 м².

Процедура согласования перепланировки в апартаментах (2025-2026)

После вступления в силу ФЗ-258 (2021) и приказа Минстроя № 773/пр (2024) алгоритм таков:

1. Подготовка проекта перепланировки с расчётами по пожарной безопасности и акустике.
2. Согласование в Главгосэкпертизе (федеральная компетенция при высоте > 75 м).
3. Получение заключения домовой комиссии (председатель ТСЖ/Управляющей компании).
4. Дополнительно – согласование с Роспотребнадзором при объединении санузлов.
5. Внесение изменений в ЕГРН через МФЦ (срок – 7 рабочих дней).

Региональные особенности

• Москва – коэффициент 0‚9 к нормативам социальной инфраструктуры (постановление № 149-ПП‚ 2023).
• Санкт-Петербург – экспериментальный режим «без парковочных мест» в центре при условии каршеринга.
• Краснодарский край – с г. требуется установка «умных счётчиков» на все коммунальные ресурсы.

Чек-лист для проектировщика (PDF-документ для скачивания)

Последняя актуализированная версия чек-листа доступна по ссылке; Он включает:

• Таблицу соответствия норм 2024-2026.
• Примеры типовых планировок 25-60 м².
• Шаблон формы заявления в МЧС.

В 2026 г. апартаменты квартирного типа остаются востребованным продуктом на рынке гостиничной и жилой недвижимости. Главное – чёткое соблюдение норм Ф1.3‚ пожарных требований и региональных поправок. При правильном проектировании это позволяет получить объект с высокой доходностью без статуса «жилого фонда».

Дата актуализации: . При цитировании ссылка на источник обязательна.