Продление арендных соглашений – одна из самых актуальных тем для фермеров, девелоперов и частных лиц, которые используют землю в целях
жилищного строительства (ИЖС), садоводства (ЛПХ) или сельскохозяйственного производства. В 2023 году в России действуют
несколько ключевых нормативных актов, определяющих порядок продления, сроки подачи заявлений и условия, при которых аренда может
быть продлена без проведения торгов.

Правовая основа продления аренды в 2023 году

Основные положения регулируются:

• Федеральным законом от № 129‑ФЗ «О землеустройстве» (ст. 39.6, 39.18);
• Гражданским кодексом РФ (ст. 421‑426 о договоре аренды);
• Региональными нормативными актами, которые уточняют сроки подачи заявлений (например, постановления органов местного самоуправления).

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, допускается однократно для завершения объекта незавершённого строительства (ОНС). После завершения
строительства арендатор может обратится за дополнительным соглашением о продлении срока пользования.

Ключевые положения ст. 39.6 ЗК РФ (2023)

1. Аренда без торгов возможна только при наличии ОНС либо при праве собственности арендатора на здания/сооружения, расположенные
   на участке (пп. 9 п. 2 ст. 39.6).
2. Продление без торгов допускается, если арендатор уже получал участок без торгов и сохраняет указанные условия.
3. Срок продления не может превышать трёх лет, если иное не предусмотрено договором.
4. После истечения срока аренды участок может быть выставлен на аукцион, если арендатор не подал заявление о продлении.

Когда продление возможно без проведения торгов

Объект незавершённого строительства (ОНС)

Если на арендованном участке находится объект, который не завершён, арендатор имеет право на однократное продление аренды
для завершения строительства. Для получения такого продления необходимо:

• Подтвердить наличие ОНС документально (акт ввода в эксплуатацию, проектная документация, разрешение на строительство);
• Подать заявление в орган, предоставивший аренду, не позднее 1 марта 2023 года (для большинства регионов именно такой срок установлен);
• Заключить дополнительное соглашение к существующему договору.

Собственник здания, сооружения или помещения

Если арендатор стал собственником здания, сооружения или помещений, расположенных на арендованном участке, он может запросить
продление без торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6). В этом случае в заявлении необходимо приложить:

• Свидетельство о праве собственности на объект;
• Кадастровый план, подтверждающий границы участка;
• Копию оригинального договора аренды.

Договоры, заключённые без торгов

Если первоначальная аренда уже была предоставлена без проведения торгов, арендатор может оформить новый договор или
дополнительное соглашение без нового аукциона, при условии соблюдения всех пунктов оригинального договора.

Порядок продления договора аренды в 2023 году

1. Подготовка заявления. Форму заявления можно получить на сайте органа, предоставившего землю (мэрия, земельный комитет,
   Росреестр). В заявлении указываются:
   • Номер и дата оригинального договора;
   • Требуемый срок продления (не более 3 лет, если иное не предусмотрено);
   • Основания продления (ОНС, собственность на объект и т.п.);
   • Контактные данные арендатора.
2. Сбор пакета документов; Смотрите раздел Необходимый пакет документов ниже.
3. Подача заявления. Заявление и документы подаются в письменной форме в орган, предоставивший участок
   (обычно в МУП «Земельные ресурсы» или в администрацию района). Срок подачи в 2023 году – с 14 марта по 1 март 2023 года
   (в большинстве регионов). При просрочке арендодатель имеет право выставить участок на аукцион.
4. Рассмотрение заявления. Орган в течение 30 дней (по закону) принимает решение:
   • О согласовании дополнительного соглашения;
   • О проведении аукциона (если заявление отклонено).

в котором фиксируются новые сроки, арендная плата (если она меняется) и иные условия.

5. Регистрация изменений. Согласованное соглашение подаётся в Росреестр для внесения изменений в
   Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Необходимый пакет документов

Особенности продления муниципальной и государственной земли

Для земель, находящихся в муниципальной собственности, порядок продления часто регламентируется региональными постановлениями.
В 2023 году многие регионы установили конкретный срок подачи заявлений – до 1 марта 2023 года. Если арендатор не успел подать
заявление, участок может быть выставлен на аукцион, а право продления будет утрачено.

Для государственных земель (федеральные и краевые) часто применяется более гибкий подход: если арендатор
оказал существенное влияние на развитие территории (например, построил инфраструктуру), орган может одобрить продление
по принципу «преимущественного права» без торгов;

Возможные проблемы и способы их избежать

• Пропуск сроков подачи. Решение – вести календарный контроль и подавать заявку за 1–2 месяца до окончания срока.
• Недостаток документов, подтверждающих ОНС. Решение – собрать все разрешительные документы заранее, оформить копии у
  подрядчика и в органах надзора.
• Отказ арендодателя без указания причин. Решение – потребовать письменный мотивированный отказ и при необходимости
  обжаловать его в суде в течение 30 дней.
• Изменение арендной платы. Решение – уточнить в заявлении, согласовать новую ставку и зафиксировать её в дополнительном
  соглашении, чтобы избежать последующих споров.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продлить аренду на более чем 3 года?

Только если это явно предусмотрено в оригинальном договоре или если стороны заключат новый договор с более длительным сроком.

Что делать, если участок уже выставлен на аукцион, но я успел подать заявление о продлении?

Заявление рассматривается в порядке приоритетного права. Если арендодатель уже начал процесс аукциона, необходимо
обратиться в суд с требованием о приостановлении торгов до вынесения решения о продлении.

Какая госпошлина за подачу заявления о продлении?

Размер зависит от региона, но в среднем составляет от 5 000 до 10 000 рублей. Точные суммы указаны в региональных нормативных актах.

Можно ли продлить аренду, если объект уже завершён?

Да, но без оснований ОНС продление будет рассматриваться как обычный договор аренды, и арендодатель может потребовать
проведение торгов или отказать в продлении.

Как оформить дополнительное соглашение?

Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами, указывает новые сроки, условия оплаты и, при необходимости,
изменения в объёме арендуемого участка. После подписания документ регистрируется в Росреестре.

Продление договора аренды земельного участка в 2023 году требует чёткого соблюдения сроков, правильного оформления
заявления и наличия полного пакета документов. Ключевые моменты:

• Понимать, подпадает ли ваш случай под пункт 9 п. 2 ст. 39.6 (собственность на объект) или под пункт о ОНС;
• Подать заявление до 1 марта 2023 года (в большинстве регионов);
• Подготовить полный пакет документов, включая подтверждение ОНС или права собственности;
• Заключить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре.

Тщательное планирование и своевременное взаимодействие с органами местного самоуправления позволяют избежать
нежелательных аукционов и сохранить права на земельный участок.

Помните: каждый случай индивидуален, поэтому при возникновении сложных вопросов рекомендуется обратиться к
квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном праве.