Важно: актуальность материала подтверждена на 19 апреля 2026 г․, 10:04․ Все нормы приведены с учётом последних изменений Налогового кодекса РФ и свежей судебной практики․

Ключевые вопросы в двух словах

• ИП на УСН 6 % может продавать собственную квартиру, но не всегда может учесть расходы․
• Если объект приобретался в «личном» статусе, ИНН в договоре купли-продажи пишут «как физлицо»․
• Налог к уплате может быть 0 ₽, если соблюдены условия семилетнего владения или вычетов․

ИП ≠ недвижимость: когда имущество не считается «бизнес-активом»

Конституционный Суд РФ и Верховный Суд единодушны: имущество, внесённое в ЕГРИП как «товар» или «объект основных средств», считается бизнесом․ Всё остальное – личное․

Критерии личного имущества (список ФНС 2026):

1. Не числится в КУДиР как ОС или товар․
2. Не использовалось для аренды/продажи в систематическом порядке․
3. Оформлено на ИП как на физлицо (в ЕГРН тип «собственник» без привязки к ИНН)․

Совет: перед сделкой закажите выписку из ЕГРН․ Если в графе «вид права» указано «собственность физического лица», налоговые претензии к ИП как к предпринимателю не возникнут․

Какой налог платит ИП при продаже квартиры в 2026 году

Пример 1․ Личная квартира

ИП на УСН 6 % купил квартиру за 4 000 000 ₽ в 2020 г․, продаёт за 5 800 000 ₽ в 2026 г․

Налог: (5 800 000 – 4 000 000) × 13 % = 234 000 ₽․

Пример 2․ «Бизнес-актив»

Та же квартира, но числилась в ОС․

Налог: 5 800 000 × 6 % = 348 000 ₽․ Выгода ИП-покупателя в цене не компенсируется․

Льготный период владения: когда платить ничего не надо

• 3 года – если квартира получена по наследству, договору дарения от близкого родственника, приватизации или ренте․
• 5 лет – во всех остальных случаях (в т․ч․ купленная «как ИП»)․

Срок считается от даты, указанной в ЕГРН․ При переходе с 2025 г․ на «семилетний» режим не планируется (последние поправки от отклонены Госдумой)․

Договор купли-продажи: кто стороны

Если квартира – личное имущество:

Продавец: Иванов Иван Иванович (ФЛ)
Покупатель: любое лицо
Реквизиты: паспортные данные, без ИНН․

Если квартира – ОС ИП:

Продавец: ИП Иванов И․И․, ИНН 123456789012
Основание: выписка ЕГРИП, справка о постановке на налоговый учёт․

Юр․ лайфхак: если вы всё-таки хотите «отойти» от статуса ИП-продавца, подайте до продажи заявление о исключении объекта из ОС․ Срок исключения – 1 календарный месяц, после чего квартира считается личной (Письмо Минфина № 03-03-06/1/854 от )․

Шаг-за-шагом: алгоритм продажи 2026

1. Проверка статуса имущества – запросите выписку ЕГРН и КУДиР․
2. Определение налога – сравните ставки 13 % и 6 %․
3. Подготовка документов – ЕГРН, кадастровый паспорт, справка о долгах․
4. Договор и расчёты – через банковский аккредитив или эскроу;
5. Оплата налога – до 15 июля следующего года (ФЛ) или авансово до 25-го числа (УСН)․
6. Отчётность – 3-НДФЛ или УСН-декларация + КУДиР․

Распространённые ошибки и как их избежать

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Выписка ЕГРН свежее 5 дней
• ☐ Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКХ
• ☐ Подсчёт налога по двум сценариям (ФЛ и ИП)
• ☐ Доверенность у нотариуса, если продажа через представителя
• ☐ Расчёт через эскроу-счёт для защиты от «двойных» продаж

ИП на УСН вполне может продать жилую недвижимость․ Главное – правильно определить статус имущества и выбрать оптимальный режим налогообложения․ В 2026 году сохраняется «пятилетний» льготный период, а налог при личной продаже можно свести к нулю при использовании вычета или расходов․ При любых сомнениях – консультируйтесь с налоговым юристом и проверяйте выписки в реальном времени в онлайн-сервисах ФНС․

Дополнительно: скачайте официальное приложение «Мой налог» для онлайн-подачи заявлений и отслеживания задолженностей․