Вопрос читателя «Российской газеты»: «Я давно уже получила по наследству дачный участок, а летом оформила документы на дом, который находится на этом участке. Планирую его продать. Какие налоги мне придётся платить?»

Ответ в этой статье поможет понять, какие налоговые обязательства возникают при продаже загородного дома с земельным участком, какие льготы могут снизить налоговую нагрузку, и как правильно оформить сделку, чтобы избежать проблем с ФНС.

Что считается объектом налогообложения при продаже недвижимости?

При продаже жильного дома вместе с земельным участком в налоговом учете участвуют два основных элемента:

• Стоимость самого дома (строения).
• Стоимость земельного участка, если он принадлежит к объекту недвижимости (не отдельный кадастровый номер).

Если дом и участок оформлены в одной сделке, то их суммарная цена считается налоговой базой.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Налоговая база

Налоговая база – это разница между продажной ценой и суммой, признанной налоговым вычетом (стоимость приобретения, расходы на улучшение, а также фиксированный налоговый вычет).

Ставки НДФЛ

• Для резидентов РФ – 13 % (если доход не превышает 5 млн руб. в год);
• Для доходов выше 5 млн руб. – 15 %;
• Для нерезидентов – 30 % от налоговой базы.

Льготы и освобождения

Налог может не взиматься, если выполнено одно из условий:

1. Недвижимость находилась в собственности более 5 лет (с 1 января 2024 года срок уменьшен до 5 лет вместо прежних 3 лет).
2. Если объект был получен в наследство и продан в течение 3 лет после вступления в собственность, то налог не взимается (при условии, что наследник не использовал объект ранее).
3. Продажа единственного жилого дома, которым владел налогоплательщик более 3 лет, также освобождает от налога.
4. Для пенсионеров (возраст 65+ лет) действует дополнительное освобождение, если дом был их единственным жильём и находился в собственности более 3 лет.

Налоговый вычет при продаже

С 2023 года в России действует фиксированный налоговый вычет в размере 6 млн руб. при продаже недвижимости, если:

• Это ваш единственный жилой объект (дом, квартира, таунхаус);
• Вы продаёте его в течение 3 лет после покупки (или наследования).

Если вы пользуетесь вычетом, то из суммы продажи вычитается 6 млн руб., а оставшаяся часть облагается НДФЛ.

Налог на имущество и земельный налог

Эти налоги относятся к владельцу недвижимости, а не к сделке. При продаже они не уплачиваются, но важно знать, что:

• Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости дома и участка.
• Земельный налог уплачивается только за земельные участки сельскохозяйственного назначения, если они не являются частью жилой недвижимости.

Особенности налогообложения для пенсионеров и наследников

• Пенсионеры (возраст 65+ лет) могут воспользоваться льготой «единственное жильё», если дом был их единственной собственностью и находился в собственности более 3 лет.
• Если дом получен по наследству, то в налоговой базе учитывается стоимость, указанная в свидетельстве о праве собственности (обычно оценочная стоимость на момент наследования). При продаже в течение 3 лет налог не уплачивается.
• Если наследник сразу оформил дом в собственность и провёл капитальный ремонт, расходы на ремонт (при наличии документов) могут быть включены в налоговую базу и уменьшить налог.

Порядок подачи декларации и уплаты налога

1. Соберите все документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о стоимости недвижимости, чеки на ремонт (если применимо).
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ (если налог подлежит уплате) в личном кабинете ФНС или через приложение «Госуслуги».
3. Укажите в декларации:
   • Дата и стоимость продажи;
   • Стоимость приобретения (или оценочная стоимость наследства);
   • Размер налогового вычета (6 млн руб., если применимо);
   • Все подтверждающие расходы.
4. Подайте декларацию в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
5. Оплатите налог в течение 15 дней после подачи декларации (можно в банке или через онлайн‑банк).

Практический пример расчёта налога

Исходные данные:

• Дом с участком наследован в 2021 году, стоимость по свидетельству – 2 500 000 руб.
• В 2024 году проведён капитальный ремонт (счета – 800 000 руб.).
• Продажа в 2026 году за 10 000 000 руб.
• Налогоплательщик – резидент, пенсионер, возраст 68 лет.

Шаг 1. Расчёт налоговой базы:

1. Продажная цена: 10 000 000 руб.
2. Стоимость приобретения (наследство) + расходы на ремонт: 2 500 000 + 800 000 = 3 300 000 руб.
3. Применяем фиксированный вычет 6 млн руб.: 10 000 000 – 6 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Налоговая база = 4 000 000 – 3 300 000 = 700 000 руб.

Шаг 2. Применяем ставку НДФЛ (13 %):

Налог = 700 000 × 13 % = 91 000 руб.

Если бы дом был продан менее чем через 3 года после наследования, налог не взимался бы вовсе.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продаю дом, а земельный участок уже передан в собственность другому лицу?
  Ответ: Налог рассчитывается от общей суммы сделки. Если участок уже продан отдельно, в налоговую базу включается только стоимость дома.
• Вопрос: Какой документ подтверждает стоимость приобретения при наследовании?
  Ответ: Свидетельство о праве собственности, выданное нотариусом, где указана оценочная стоимость; при необходимости – оценка независимого эксперта.
• Вопрос: Можно ли получить налоговый вычет, если я уже использовал его при покупке другого жилья?
  Ответ: Фиксированный вычет в 6 млн руб. может быть применён только один раз за жизнь налогоплательщика.
• Вопрос: Что делать, если я не успел подать декларацию в срок?
  Ответ: Подавайте декларацию как можно скорее; за просрочку начисляются пени (0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки).

Продажа жилого дома с земельным участком влечёт за собой обязательство уплаты НДФЛ, однако в российском налоговом законодательстве предусмотрено несколько льгот, которые позволяют существенно уменьшить или полностью избавиться от налоговой нагрузки:

• Срок владения более 5 лет – полное освобождение;
• Наследственное имущество, проданное в течение 3 лет – освобождение;
• Фиксированный налоговый вычет в размере 6 млн руб. при продаже единственного жилого объекта;
• Дополнительные льготы для пенсионеров.

Для корректного расчёта налога и своевременной уплаты необходимо собрать всю документацию, правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ и оплатить налог в установленные сроки. При правильном подходе продажа может пройти без финансовых осложнений.

Автор статьи: Ваш помощник. Дата публикации: .