Упрощённая система налогообложения (УСН) – один из самых популярных режимов для индивидуальных предпринимателей (ИП). При выборе объекта «доходы» налог рассчитывается как 6 % от полученной выручки. Если ИП продаёт земельный участок, возникает вопрос: как правильно учитывать эту операцию, какие налоговые обязательства возникают и можно ли уменьшить налоговую нагрузку.

Содержание

1. Правовая база: что говорит Налоговый кодекс
2. Классификация земельных участков
3. УСН «Доходы»: как считается налог
4. Уменьшение налога за счёт страховых взносов
5. Порядок подачи декларации и уплаты налога
6. Практические примеры расчёта
7. Типичные ошибки и как их избежать

Правовая база: что говорит Налоговый кодекс

Согласно статье 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков (в т;ч. их долей) не являются объектом налогообложения НДС. Это значит, что при продаже земли ИП не платит НДС, но обязан отразить доход в декларации по УСН.

Для ИП, применяющих УСН, законодатель предоставляет возможность выбрать один из двух объектов налогообложения:

• «Доходы» – налог 6 % от всех полученных доходов.
• «Доходы минус расходы» – налог 15 % от разницы между доходами и подтверждёнными расходами.

В случае продажи земли обычно выгоднее выбрать объект «доходы», так как расходы, связанные с приобретением участка, зачастую трудно документировать в полном объёме.

Классификация земельных участков

Налоговый режим зависит от назначения участка:

• Земля сельскохозяйственного назначения – при продаже может применяться особый налоговый режим, однако в большинстве случаев ИП всё равно учитывает её как обычный доход.
• Земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – при продаже в течение 5 лет после приобретения может возникнуть обязательство уплаты налога на прибыль (по общей системе), если ИП не использует УСН.
• Коммерческая (нежилая) земля – полностью попадает под УСН «доходы», если ИП выбрал этот объект.

Важно правильно указать в договоре купли‑продажи цель продажи (например, «передача в собственность»), чтобы не возникло недоразумений при проверке налоговыми органами.

УСН «Доходы»: как считается налог

При объекте «доходы» налог рассчитывается по простой формуле:

Налог = (Сумма полученного дохода) × 6 %

Доходом считается полная выручка от реализации земельного участка, без вычета расходов, связанных с его покупкой, улучшением или обслуживанием. Поэтому, если ИП продал участок за 5 000 000 ₽, налог составит:

5 000 000 ₽ × 0,06 = 300 000 ₽

Если ИП имеет несколько доходов (например, от продажи товаров и от аренды), все они суммируются, и налог рассчитывается от общей суммы.

Уменьшение налога за счёт страховых взносов

С 2024 года в России действует возможность уменьшения налога УСН «доходы» на сумму уплаченных страховых взносов (взносов в ПФР, ФОМС и др.) при условии, что ИП имеет наёмных работников. Если ИП работает без сотрудников, такой зачёт невозможен.

• Для ИП с сотрудниками: в декларации по УСН в графе «Страховые взносы, уплаченные в течение отчётного периода» указывается сумма всех обязательных взносов.
• Сумма зачёта не может превышать 30 % от налога, подлежащего уплате.
• Для 2024 года лимит по сумме страховых взносов составляет 1 200 000 ₽ (в случае, если у ИП более 10 сотрудников).

Пример: если налог по УСН «доходы» составил 300 000 ₽, а уплаченные страховые взносы – 100 000 ₽, то в декларации указывается вычет 100 000 ₽, и фактически уплачивается 200 000 ₽.

Порядок подачи декларации и уплаты налога

1. Сбор документов: договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, выписка из ЕГРН, подтверждения уплаты страховых взносов (при наличии).
2. Заполнение декларации по УСН (форма 4‑УСН):
   • Раздел «Доходы» – указываете сумму от продажи земли.
   • Раздел «Страховые взносы» – вносите сумму уплаченных взносов (если есть сотрудники).
3. Подача декларации в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за отчётным (для 2024 года – до 30 апреля 2025 года).
4. Уплата налога – в срок до 25‑го числа месяца, следующего за кварталом, в котором был получен доход (для большинства ИП – ежеквартальная уплата). При продаже земли в конце года возможно уплатить налог в полном размере до 30 апреля.

Практические примеры расчёта

Пример 1. ИП без сотрудников продаёт участок за 3 500 000 ₽

• Налог по УСН «доходы»: 3 500 000 ₽ × 6 % = 210 000 ₽.
• У ИП нет сотрудников → вычеты по страховым взносам невозможны.

Пример 2. ИП с 5 сотрудниками продаёт участок за 7 200 000 ₽, за год уплачено страховых взносов 180 000 ₽

• Налог без вычета: 7 200 000 ₽ × 6 % = 432 000 ₽.
• Вычет по страховым взносам: 180 000 ₽ (не превышает 30 % от налога → 432 000 ₽ × 0,30 = 129 600 ₽, но 180 000 ₽ > 129 600 ₽, поэтому вычитаем только 129 600 ₽).

Пример 3. ИП выбирает УСН «доходы минус расходы» и имеет документированные расходы по улучшению участка 2 000 000 ₽

• Доход: 5 000 000 ₽.
• Расходы: 2 000 000 ₽.
• Налоговая база: 5 000 000 ₽ – 2 000 000 ₽ = 3 000 000 ₽.
• Налог (15 %): 3 000 000 ₽ × 15 % = 450 000 ₽.
• При отсутствии сотрудников вычетов по страховым взносам нет. В данном случае объект «доходы» (300 000 ₽) выгоднее.

Типичные ошибки и как их избежать

• Не включить доход от продажи земли в декларацию – налоговая проверка может привести к штрафу до 20 % от недоучтённого дохода.
• Неправильно указать объект УСН – если выбран «доходы минус расходы», но расходы не подтверждены документально, налоговая служба может откорректировать расчёт в сторону более высокой ставки.
• Не учесть лимит вычета страховых взносов – превышение 30 % от налога приводит к частичному отклонению вычета.
• Сдавать декларацию после срока – штраф за просрочку составляет 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽.
• Не оформить договор купли‑продажи в письменной форме – в случае проверки налоговые органы могут признать сделку «неподтверждённой».

Продажа земельного участка при УСН «доходы» – процесс достаточно прост, но требует внимательного подхода к документированию и расчёту налога. Ключевые моменты:

• Учитывайте весь полученный доход в декларации по форме 4‑УСН.
• Если у вас есть наёмные сотрудники, используйте возможность вычета страховых взносов (не более 30 % от налога).
• Сравните выгоду от выбора объекта «доходы» и «доходы минус расходы» – в большинстве случаев при продаже земли предпочтительнее «доходы».
• Соблюдайте сроки подачи декларации и уплаты налога, чтобы избежать штрафов.

При правильном подходе ИП может минимизировать налоговую нагрузку и избежать конфликтов с налоговыми органами.

Статья подготовлена на основе актуальной информации по состоянию на 19 апреля 2026 года.