Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что изменилось в 2026 году?

19 апреля 2026 г. Конституционный суд РФ вынес постановление, обязавшее Федеральное Собрание до 1 сентября 2026 г. законодательно закрепить:

• как именно собственники жилья могут принять решение о продаже земельного участка под МКД;
• какие кворумы и процедуры будут считаться допустимыми;
• как исключить конфликт интересов застройщика и собственников.

Кто может продавать землю под многоквартирным домом?

Собственники помещений

Согласно ст. 36 ЖК РФ, доля земельного участка принадлежит всем собственникам квартир и нежилых помещений в МКД. Поэтому продать землю можно только:

1. Совместно — по решению общего собрания.
2. Долей — при условии предоставления остальным преимущественного права покупки.

Застройщик (девелопер)

Если дом построен в рамках долевого строительства, земля может оставаться в собственности застройщика. В этом случае он вправе продать её после ввода дома в эксплуатацию, но обязан:

• уведомить собственников квартир за 30 дней;
• предложить выкупить землю по рыночной цене.

Пошаговая процедура продажи

Шаг 1. Проверка правового статуса земли

• Кадастровый паспорт (запрос через Росреестр или Госуслуги).
• Выписка ЕГРН — убедитесь, что земля не находится в залоге или аренде.

Шаг 2; Созываем общее собрание собственников

Кворум: 50 % + 1 голос от общей площади помещений.
Способы: очный, заочный или гибридный (по новым правилам, действующим с 2025 г.).
Повестка:

1. Принципиальное решение о продаже.
2. Начальная цена.
3. Выбор способа продажи (публичный аукцион, прямая продажа).

Шаг 3. Оценка земли

• Обязательно пригласите независимого оценщика, состоящего в СРО.
• Передадите отчет в течение 10 дней на голосование в форме заочного опроса.

Шаг 4. Уведомление органов местного самоуправления

Администрация города (Омск, Калининград и др.) вправе:

• воспользоваться преимущественным правом покупки;
• отказаться в течение 30 дней;

Шаг 5. Нотариальное удостоверение и регистрация

С 2026 г.: сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если стоимость участка превышает 50 млн руб.
Регистрация перехода права в Росреестре занимает 5–7 рабочих дней.

Налоговые последствия

Для физлиц — собственников квартир

• НДФЛ 13 % от причитающейся доли выручки.
• Льгота: если вы владели квартирой более 3 лет (для единственного жилья) или 5 лет, налог не платится.

Для организаций — застройщиков

• По письму Минфина РФ от № 03-03-06/1/375, доходы от реализации земли уменьшаются на первоначальную стоимость участка.
• Налог на прибыль — 20 % на разницу «продажа – покупка – расходы».
• Земельный налог прекращается с момента перехода права (письмо Департамента налоговой и ТТП).

Частые ошибки и как их избежать

Практический чек-лист

1. ✅ Получить выписку ЕГРН на землю и МКД.
2. ✅ Созвать собрание, зафиксировать решение протоколом.
3. ✅ Заказать независимую оценку.
4. ✅ Уведомить муниципалитет (30 дней).
5. ✅ Подготовить договор купли-продажи и передать на нотариуса.
6. ✅ Подать заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.

Примеры из судебной практики

Кейс 1: Омск, 2025 г.

Суд отказал в признании сделки недействительной, поскольку кворум собрания составил 54 %, а решение опубликовали на сайте администрации города.

Кейс 2: Москва, 2024 г.

Застройщик продал землю без уведомления собственников. Суд обязал вернуть участок и возместить убытки 22 млн руб.

Продажа земли под многоквартирным домом возможна, но требует строгого соблюдения кворума, оценки, уведомлений и налогового планирования. Учитывая новые требования Конституционного суда, уже сейчас стоит обновить уставы ТСЖ и шаблоны протоколов, чтобы избежать признания сделки недействительной.

Если нужна помощь в расчетах или подготовке документов — обращайтесь к профильным юристам по недвижимости.