Дата публикации:
С 2026 года в России произошли важные изменения в налоговом регулировании операций с недвижимым имуществом․ По новому порядку налог на прибыль (НДФЛ) при продаже земельных участков рассчитывается не от фактической цены сделки, а от кадастровой стоимости (КС) объекта․ Это приводит к тому, что юридические лица, продающие землю по цене, существенно ниже КС, могут столкнуться с неожиданными налоговыми обязательствами․
Ключевые нормативные акты
- Статья 214․10 Налогового кодекса РФ (пункт 9) – позволяет регионам повышать лимит дохода, освобождаемый от налогообложения при продаже недвижимости․
- Федеральный закон № 237-ФЗ от «О порядке определения кадастровой стоимости»․
- Постановление Правительства РФ № 1025 от «О внесении изменений в порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости»․
Как рассчитывается кадастровая стоимость участка
Кадастровая стоимость определяется уполномоченными органами (Росреестром) на основании:
- Площадь земельного участка․
- Тип земли (строительная, сельскохозяйственная, промышленная и др․)․
- Расположение (близость к инфраструктуре, транспортным артериям, коммерческим центрам)․
- Учет рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе․
С 2026 года в большинстве регионов лимит дохода, освобождаемый от налога, был повышен, однако это ограничение относится к доходу от продажи недвижимости, а не к разнице между рыночной ценой и кадастровой․
Налоговое обязательство при продаже ниже кадастровой стоимости
Для юридических лиц (ООО, АО и пр․) налоговая база по сделке с землей определяется следующим образом:
| Показатель | Как рассчитывается |
|---|---|
| Налоговая база | Кадастровая стоимость участка (КС) × Коэффициент (обычно 1,0) – если иное не предусмотрено законом․ |
| Ставка налога | 20 % от налоговой базы (для юридических лиц – налог на прибыль)․ Если сделка подпадает под режим упрощённого налога, ставка может быть иной․ |
Таким образом, даже если реальная цена продажи меньше КС, налог будет начислен от КС․ Разница в пользу покупателя не уменьшает налоговую нагрузку продавца․
Последствия для юридических лиц
- Увеличение налоговых обязательств․ При продаже земли по цене 50 % от КС налог будет рассчитан от полной КС, что удваивает налоговую нагрузку по сравнению с расчётом от цены сделки․
- Риск налоговых проверок․ ФНС активно проверяет сделки, где цена существенно отличается от КС (разница более 30 %)․
- Штрафы и пени․ Если налог не уплачен в срок, начисляются пени (0,1 % в день) и штраф за неуплату (20 % от недоимки)․
- Возможные корректировки налоговой базы․ При обнаружении несоответствия ФНС может пересчитать налоговую базу, учитывая КС, и потребовать доплату․
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Да, юридическое лицо имеет право оспорить КС, если считает её завышенной․ Процедура включает:
- Подготовку обоснования (сравнительный анализ рыночных цен, экспертные заключения)․
- Подачу заявления в орган Росреестра в течение 30 дней с даты получения уведомления о КС․
- Участие в заседании комиссии по оценке, где представляются доказательства․
- Получение решения о пересмотре КС (может быть уменьшена, оставлена без изменений или повышена)․
Важно помнить, что если КС будет уменьшена, налоговая база пересчитается в пользу продавца․ Однако процесс может занять от 2 до 6 месяцев, а в случае отказа – требуется подача апелляции в суд․
Практические рекомендации для юридических лиц
Предварительный аудит кадастровой стоимости
Перед заключением сделки проведите независимую оценку КС․ Если она значительно превышает рыночную цену, подготовьте обоснование для обращения в Росреестр․
Договорные механизмы
В договоре купли‑продажи можно включить условие о «корректировке цены в случае изменения КС», однако налоговый орган всё равно будет использовать КС как базу, если она не будет официально изменена․
Выбор налогового режима
Если ваш бизнес позволяет, рассмотрите переход на упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы»․ В этом случае налог будет рассчитываться от разницы между доходом и расходами, а не от КС, но УСН имеет свои ограничения (лимит выручки, вид деятельности)․
Планирование сделок
Разделите крупные земельные участки на более мелкие, если это позволяет законодательство, чтобы каждая часть имела более низкую КС и, соответственно, налоговую базу․
Консультация с налоговым консультантом
Налоговое законодательство меняется быстро․ Регулярные консультации помогут избежать ошибок и своевременно подготовить необходимые документы для оспаривания КС․
Пример расчёта налога
Допустим, юридическое лицо продаёт участок площадью 10 га․
Кадастровая стоимость (по данным Росреестра) – 5 000 000 ₽/га, т․е․ 50 000 000 ₽․
Реальная цена сделки – 25 000 000 ₽ (в 2‑й раз меньше КС)․
Налоговая база = 50 000 000 ₽․
Ставка налога на прибыль = 20 %․
Налог к уплате = 50 000 000 ₽ × 20 % = 10 000 000 ₽․
Если бы налог рассчитывался от цены сделки, он составил бы только 5 000 000 ₽; Разница в 5 000 000 ₽ – потенциальные потери, которые можно уменьшить только через изменение КС․
Продажа земли юридическим лицом по цене ниже кадастровой стоимости в 2026‑м году влечёт за собой значительные налоговые последствия, поскольку налоговая база определяется именно от КС․ Чтобы минимизировать риски, необходимо:
- Тщательно проверять кадастровую стоимость до сделки․
- При необходимости оспаривать её в установленном порядке․
- Рассматривать альтернативные налоговые режимы и структурировать сделки․
- Регулярно консультироваться с налоговыми специалистами․
Только комплексный подход позволит юридическому лицу сохранить финансовую стабильность и избежать штрафных санкций со стороны налоговых органов․
Автор: налоговый консультант, специалист по недвижимости