Если вы продаёте земельный участок вместе с расположенным на нём жилым домом по единому договору купли-продажи‚ у вас появляется право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Ниже ― подробная инструкция‚ как воспользоваться этой льготой в 2026 году‚ какие суммы можно вернуть и какие ошибки чаще всего допускают продавцы.

Что считается «объектом вычета» при продаже

Налоговый кодекс РФ (ст. 220 НК РФ‚ п. 2 пп. 1) устанавливает‚ что право на имущественный вычет появляется при продаже:

• жилого дома (или доли в нём);
• земельного участка (или доли)‚ находящегося под этим домом;
• доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты.

Если в договоре фигурируют два объекта (дом + земля)‚ но они продаются одним лотом и за единую цену‚ ФНС трактует это как продажу «комплекса недвижимого имущества». В этом случае:

1. Общий доход от продажи делится между домом и землёй пропорционально их кадастровой стоимости (если в договоре нет отдельных цен);
2. Вычет можно применить к каждой доле отдельно‚ но суммарно он не может превысить 1 000 000 руб. за весь комплекс.

Как рассчитать вычет: подробный пример

Исходные данные (2026 год)

• Дом + участок проданы по одному договору за 6 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость дома: 3 500 000 руб.
• Кадастровая стоимость участка: 1 500 000 руб.
• Доля продавца: 100 %.
• Документы о расходах на строительство отсутствуют.

Шаг 1. Распределяем доход пропорционально кадастровой стоимости

Доля дома: 3 500 000 ÷ 5 000 000 = 70 % → 6 000 000 × 70 % = 4 200 000 руб.
Доля участка: 1 500 000 ÷ 5 000 000 = 30 % → 6 000 000 × 30 % = 1 800 000 руб.

Шаг 2. Применяем вычет

• Максимальный вычет по дому и участку в совокупности: 1 000 000 руб.
  Доход после вычета: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
• Налог к уплате: 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб.

Шаг 3. Документальное подтверждение расходов

Если у вас сохранились чеки‚ акты‚ договоры подряда‚ подтверждающие расходы на строительство/покупку‚ можно вместо 1 000 000 руб. вычесть фактические затраты. В этом случае:

1. Суммируйте все документально подтверждённые расходы (например‚ 4 700 000 руб.);
2. Вычет = 4 700 000 руб. (если он больше 1 млн).
3. Налог к уплате: (6 000 000 – 4 700 000) × 13 % = 169 000 руб.

Как оформить вычет: пошаговая схема

Соберите пакет документов:

• Договор купли-продажи (дом + земля).
• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с новым собственником.
• Кадастровые паспорта дома и участка.
• Акт приёма-передачи (или передаточный акт).
• Документы о расходах (если применяете вычет «по расходам»).

Подайте декларацию 3-НДФЛ:

1. В личном кабинете ФНС → «Подача деклараций».
2. В разделе «Имущественные вычеты» выберите «Продажа недвижимости».
3. Укажите код дохода 1510 (продажа имущества) и сумму вычета (сумму расходов).

Заплатите налог:

• Срок – до 15 июля 2027 года.
• КБК 182 1 01 02030 01 1000 110.

Особые случаи 2026 года

Доля в праве собственности

Если вы продаёте долю в доме + долю в земле‚ вычет распределяется пропорционально доле.

Пример: доля ½ → вычет ограничен 500 000 руб.

СНТ (садовое товарищество)

Владельцы домов в СНТ могут получить вычет‚ если участок с домом зарегистрирован как жилой (статус «жилое строение»). Дачные и садовые домики без статуса жилого помещения вычетом не облагаются‚ но и вычета не дают.

Приобретение через материнский капитал

Часть цены‚ оплаченная материнским капиталом‚ не учитывается в расходах‚ поэтому вычет берётся только за «собственные» деньги.

Частые ошибки и как их избежать

Краткий чек-лист продавца земли и дома в 2026 году

1. Убедитесь‚ что прошло 3 года или 5 лет с момента приобретения (зависит от основания).
2. Определите‚ что выгоднее: фиксированный вычет 1 млн или вычет «по расходам».
3. Сформируйте пакет документов (договор‚ ЕГРН‚ расходные документы).
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года и уплатите налог до 15 июля 2027 года.
5. Сохраните квитанцию об оплате и копию декларации – они понадобятся при последующих сделках.

Продажа земли и дома по одному договору даёт вам возможность сократить налог на 1 000 000 руб. или на сумму фактических затрат. Главное – правильно распределить доход между объектами и не пропустить сроки декларирования. Если в вашей ситуации есть доли‚ материнский капитал или СНТ‚ обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или используйте онлайн-сервисы ФНС‚ чтобы избежать перехода на «взрослые» ставки и штрафов.