В 2022 году владельцы дач и садовых участков часто задавали один и тот же вопрос: можно ли продать участок‚ если его границы до сих пор не установлены и межевание не проводилось? Ответ оказался неоднозначным: закон прямо не запрещал такие сделки‚ но уже тогда существовали первые «сигналы» о том‚ что скоро правила изменятся.

Какими были правила в 2022 году

В середине 2022 г. действовало Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции‚ действовавшей до 1 марта 2025 г. Он не требовал обязательного проведения межевания перед продажей или дарением участка‚ если:

• объект уже стоял на кадастровом учете и имел кадастровый номер;
• в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не было записи о нарушении прав третьих лиц;
• стороны сделки (продавец и покупатель) соглашались оформить передачу прав по существующим документам.

Первые «звоночки» 2022 года

Уже тогда Росреестр и профильные СМИ предупреждали:

1. Для дачных и садовых некоммерческих товариществ (СНТ) чаще всего отсутствовали точные графические планы. Это мешало в дальнейшем:
• оформлять строительство (разрешения на строительство требовали точного контура);
• узаконивать самовольные постройки;
• вступать в наследство без дополнительных судебных разбирательств.
2. В ряде регионов (Московская‚ Ленинградская области и др.) местные администрации рекомендовали проводить межевание до сделки‚ чтобы упростить оформление в будущем.
3. Банки и ипотечные брокеры начинали требовать свежий межевой план даже для кредитов на покупку земли.

Как оформляли сделку без межевания в 2022 году (пошагово)

Шаг 1. Подготовка пакета документов

• Выписка из ЕГРН (старая форма – «выписка ЕГРП») с кадастровым номером.
• Кадастровый паспорт (если был выдан до 2017 г.) или технический план.
• Свидетельство о праве собственности (выданное до ) или выписка из ЕГРН о переходе прав.
• Договор купли-продажи‚ в котором стороны прямо указывали: «участок реализуется без уточнения границ‚ продавец информировал покупателя о возможных рисках».

Шаг 2. Подписание договора и регистрация в Росреестре

С момента подписания договора покупатель имел 30 дней на подачу заявления в МФЦ или через электронную подпись (ЕСИА/Госуслуги). Отказ регистратор мог вынести только если:

• имелись аресты или обременения;
• были нарушены формы договора;
• в ЕГРН фигурировали расхождения в площади (±5 % считалось допустимым).

Риски покупателя и продавца при отсутствии межевания

В 2022 году – да‚ такие сделки были возможны и часто совершались. Однако уже тогда было понятно: законодатель идет к ужесточению требований. Предупреждения Росреестра о том‚ что «весной следующего года» (то есть в 2025-м) правила изменятся‚ подтвердились: с г. продать участок без четко зафиксированных в ЕГРН границ нельзя.