Актуально на 20 апреля 2026 года
Краткий ответ
Нет — продажа земельного участка (либо его доли) не облагается НДС ни для организаций, ни для ИП, ни для физических лиц. Это прямо установлено пунктом 6 подпункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
Обоснование из Налогового кодекса
- Пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ: «Операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС».
- Данное правило действует независимо от того:
- какая у продавца система налогообложения (ОСНО, УСН, ЕСХН, ПСН);
- назначение участка (ИЖС, сельхоз, коммерция);
- благоустроенность (коммуникации, подъездные пути, кадастровый статус).
Исключения и уточнения
Что НЕ освобождается от НДС
- Здания и строения, расположенные на участке,, подлежат НДС по общим правилам.
- Готовый бизнес (юр. лицо + активы) — переход прав на доли в ООО облагается по ставке 20 %.
- Договор долевого участия (ДДУ) по земле, если он оформлен как инвестиционный контракт — может быть признан объектом НДС по позиции ФНС.
Если участок продаётся вместе с домом
- Земля — НДС не начисляется.
- Дом — НДС начисляется (20 %), если продавец является плательщиком НДС.
- В договоре рекомендуется раздельно указать цену участка и цену дома, чтобы избежать споров.
Практика Минфина и ФНС 2024-2026
| Источник | Дата |
|---|---|
| Письмо Минфина № 03-07-11/114803 | При продаже жилого дома с землёй участок освобождается от НДС, а дом подлежит НДС. |
| Письмо Минфина № 03-07-11/90545 | Продажа земельного участка под домом освобождена от НДС. |
Как оформить документы без НДС
- Договор купли-продажи
- указать: «Операция не подлежит обложению НДС на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ».
- Счёт-фактура
- Не выписывается, так как операция не является объектом НДС.
- Книга покупок/продаж
- сделка не отражается.
- Декларация по НДС
- сумма не включается в раздел 9 (по продажам).
ИП на УСН: отдельный вопрос
С ИП на УСН стали плательщиками НДС, но это не касается операций с землёй. НДС при продаже земельного участка ИП на УСН не платится, поскольку сама операция не является объектом обложения.
Какие налоги всё-таки могут быть
| Категория продавца | Возможный налог | Комментарий |
|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ 13 % (или 15 %) | Применяется вычет в размере 1 млн руб. или расходы на приобретение. |
| ИП | НДФЛ или УСН-6 % / 15 % | Зависит от режима; земля — это актив ОС, налог на прибыль не платится. |
| ООО | Налог на прибыль 20 % или УСН-6 % / 15 % | Доход от продажи земли включается в базу. |
Алгоритм действий продавца
- Проверьте кадастровый паспорт — участок должен быть оформлен как земельный, а не как доля в праве общей собственности на ОС.
- Разделите цену в договоре, если продаёте вместе с домом.
- Внесите в договор строку: «Настоящая операция не является объектом налогообложения НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ)».
- Не выпишите счёт-фактуру и не включайте сумму в декларацию по НДС.
Частые ошибки
- Ошибка 1: «Раз земля дорогая, надо начислить НДС» — нет, цена не влияет на освобождение.
- Ошибка 2: «ИП на УСН отменил льготу», не отменил, освобождение прописано в НК.
- Ошибка 3: «Нужно делить УСН-лимит», доход от продажи земли считается при проверке лимита 60 млн руб. в 2024 г., но не облагается НДС.
Контрольный чек-лист
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Надо ли платить НДС при продаже земельного участка? | Нет |
| Нужно ли регистрировать счёт-фактуру? | Нет |
| Можно ли указать цену с НДС, чтобы было «по-умному»? | Не имеет смысла, НДС не начисляется. |
| Если земля в долях? | Освобождается, если речь о долях именно в земельном участке. |
Земельный участок — особенный объект: его продажа законодательно освобождена от НДС. Помните, что освобождение касается только земли; здания, строения, инфраструктура, а также готовый бизнес могут подлежать НДС по общим правилам.
При оформлении сделки достаточно прямой ссылки на НК РФ и корректного договора, чтобы избежать претензий налоговой.