Что именно продаётся: состав лота

Лот обычно включает:

• Капитальное строение, жилой дом, гостиничный комплекс, склад или производственное здание․
• Земельный участок — находящийся под объектом и (при необходимости) сопутствующие территории (подъездные пути, парковка, зелёная зона)․
• Инженерные сети, электроснабжение, газ, водоснабжение, канализация, отопление․

Важно: если земля и здание оформлены на один кадастровый номер, в ЕГРН видно единое «земельно-капитальное образование»․ Если нет — потребуется дополнительный договор о переходе права аренды или собственности на участок․

Пример из практики

ОАО «РЖД» выставило на продажу жилой дом площадью 1 200 м² в центральной части города Окуловка Новгородской области․ Начальная цена лота — 30 000 000 рублей 00 копеек, в т․ч․ НДС 18 % = 3 684 322 руб․ Это конкретный пример «здание + земля» без раздела прав․

Проверка правоустанавливающих документов

Перед подписанием договора покупатель должен убедиться в «чистоте» объекта․ Алгоритм:

1. Запрос выписки ЕГРН — проверяем кадастровые номера, собственника, наличие обременений (ипотека, арест, сервитут)․
2. Кадастровый паспорт и технический план здания — сверяем площадь, назначение, этажность․
3. Проверка земельного участка, категория земель, разрешённое использование, срок аренды (если участок арендован)․
4. Выписка из ЕГРЮЛ / ЕГРИП — если продавец юрлицо, смотрим, не находится ли оно в процессе ликвидации или банкротства․

Налоговые и бухгалтерские нюансы

Для продавца

• ОСНО, прибыль от продажи формирует налоговую базу по налогу на прибыль (20 %) или НДФЛ (13 % для ИП)․ НДС 18 % (20 % с ) облагается всю сумму продажи, если объект использовался в облагаемой деятельности․
• УСН — «доходы» 6 % или «доходы минус расходы» 15 %, но НДС не начисляется․
• Амортизация — в бухгалтерии списывается остаточная стоимость здания и «земельные» долгосрочные активы․

Для покупателя

• Входной НДС 18 % принимается к вычету при наличии счёта-фактуры и регистрации права собственности․
• Земельный участок и здание учитываются по кадастровой или договорной стоимости в составе основных средств․

Этапы заключения сделки

Шаг 1․ Предварительный договор (опционально)

Фиксируем аванс или задаток (обычно 5–10 % от цены), сроки оформления основного договора, условия возврата задатка․

Шаг 2․ Согласование договора купли-продажи

Обязательные пункты:

• точные кадастровые номера здания и участка;
• цена с разбивкой «здание / земля» для целей бухучёта и НДС;
• порядок передачи (акт приёма-передачи + ключи);
• распределение расходов на регистрацию и госпошлину․

Шаг 3․ Регистрация в Росреестре

Подаём заявление через МФЦ или электронную подпись (портал Госуслуг)․ Срок — 7 рабочих дней для юрлиц, 5 — для физлиц․ После регистрации покупатель получает ЕГРН-выписку с новым собственником․

Распространённые ошибки и как их избежать

Дополнительные советы юриста

• Для физлиц․ Если вы продаёте объект, находившийся в собственности менее 3 лет (или 5 лет для приобретённого после 2016 г․), придётся заплатить НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и вычетом 1 млн руб․
• Для компаний․ При УСН «доходы минус расходы» можно включить в расходы не только цену лота, но и расходы на оформление (услуги нотариуса, регистрационные, экспертизы)․
• Оспаривание кадастровой стоимости․ Если кадастровая цена участка явно выше рыночной, можно подать заявление в комиссию при Росреестре и снизить налог на землю․

Продажа здания вместе с земельным участком под ним — это выгодная, но юридически сложная сделка․ Ключ к успеху — системная проверка документов, правильное распределение НДС и налоговых обязательств, чёткое описание объекта в договоре․ Следуя приведённой схеме, вы сведёте риски к минимуму и закроете сделку за 1–1,5 месяца․

Если нужна помощь в расчётах или подготовке пакета документов — обратитесь к специалистам по недвижимости и бухгалтерам․ Удачной вам сделки!