Построили дом, вступили в права собственности, а уже через год-два возникла необходимость продать объект. В такой ситуации у большинства владельцев первый же вопрос — «нужно ли платить налог и сколько?» Ответ однозначен: если дом находится у вас в собственности менее минимального срока владения, придётся задекларировать доход и заплатить НДФЛ. Ниже, подробная инструкция о том, как рассчитать налог, какие вычеты можно применить и как подать отчётность.

Какой минимальный срок владения домом освобождает от налога?

Российское налоговое законодательство (ст. 217.1 НК РФ) устанавливает два базовых периода, после которых продажа недвижимости освобождается от НДФЛ:

• 5 лет — общее правило, действует для всех объектов, купленных после г.;
• 3 года — льготный срок, который применяется только в перечисленных ниже случаях:
  1. дом получен по договору дарения или в наследство от близкого родственника;
  2. дом передан по договору пожизненного содержания с иждивением;
  3. имущество получено в результате приватизации;
  4. это ваше единственное жильё на момент продажи (в т.ч. при долевой собственности).

Если вы сами построили дом (вступили в собственность после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права), то вы не относитесь к льготной категории. Следовательно, освобождение от налога наступит только после 5 лет со дня, указанного в ЕГРН.

Как рассчитать налог при продаже, если владение < 3 лет (< 5 лет)

Ставка НДФЛ

Стандартная ставка для российских налоговых резидентов — 13%. Для нерезидентов — 30%.

Налогооблагаемая база

База рассчитывается как:

Цена продажи (по договору купли-продажи) или 70% кадастровой стоимости, если договорная цена оказалась ниже кадастра.

Как уменьшить налог

Закон предлагает два взаимоисключающих варианта:

• Имущественный вычет — фиксированная сумма 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• Вычет «расходы на приобретение» — можно заявить весь объём подтверждённых расходов, связанных со строительством и оформлением дома (материалы, оплата подрядчика, проект, инженерные сети, проценты по ипотеке и т.д.).

Пример 1. Используем вычет 1 000 000 ₽

Дом продали за 5 500 000 ₽, расходы не документируются или меньше 1 млн.

Налоговая база: 5 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 4 500 000 ₽

НДФЛ: 4 500 000 ₽ × 13 % = 585 000 ₽

Пример 2. Уменьшаем на фактические расходы

Дом продали за 5 500 000 ₽, подтверждённые расходы (счета-фактуры, договоры, чеки) — 4 200 000 ₽

Налоговая база: 5 500 000 ₽ – 4 200 000 ₽ = 1 300 000 ₽

НДФЛ: 1 300 000 ₽ × 13 % = 169 000 ₽

Какие документы потребуются

• Копия договора купли-продажи;
• Копия свидетельства/выписки ЕГРН о переходе прав;
• Акт приёма-передачи;
• Первичные расходные документы (если применяете вычет расходов): договоры поставки материалов, сметы, платёжные поручения, квитанции, договор подряда;
• Кадастровая стоимость (для сравнения договорной цены).

Когда и куда сдавать 3-НДФЛ

Даже если к уплате налога не останется, подать декларацию обязаны все, кто продал недвижимость раньше минимального срока. Сроки:

• Декларация за 2026 год – до 30 апреля 2027 г.
• Налог платится по реквизитам ИФНС до 15 июля 2027 г.

Шаг-за-шагом: алгоритм действий продавца

1. Определить, относится ли объект к льготному трёхлетнему сроку (обычно нет).
2. Собрать чеки и договоры за весь период строительства.
3. Подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав в Росреестре.
4. Заполнить программу «Декларация 3-НДФЛ» (можно онлайн в Личном кабинете ФНС).
5. Отправить отчёт: через ЛК, Госуслуги, МФЦ или лично в ИФНС.
6. Оплатить исчисленный налог.

Частые ошибки

• Указание договорной цены ниже 70 % кадастровой. Налоговая всё равно пересчитает по 70 %.
• Отсутствие первичных документов. Без них нельзя заявить вычет расходов.
• Забыли подать декларацию «нулевого» налога. Даже если налог=0, штраф — 1 000 ₽.

При продаже самостоятельно построенного дома, который был у вас в собственности менее 3 лет, налог обязательно нужно платить. Однако грамотное использование вычета расходов позволяет сократить сумму НДФЛ в разы. Главное — сохранять все чеки, договоры и акты с момента начала строительства.

Помните: налоговая проверяет не только срок владения, но и достоверность заявленных расходов. Поэтому подходите к документообороту ответственно, а при сложных случаях консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.