В 2026-м налоговые правила стали ещё строже: прогрессивная ставка 13–15 %, новые сроки владения и жёсткий контроль ФНС. Ниже — подробная инструкция, как продать старую квартиру, купить новую и при этом свести налог к минимуму или даже к нулю.
Когда налог вообще не платится
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира получена:
- по наследству или в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, обменена, долевая постройка).
Пример: купили квартиру в сентябре 2021, продали в октябре 2024 — 3 года минимального срока уже прошли. Налог не требуется.
«Единственное жильё»
Если на момент продажи у вас нет других квартир в собственности, налог платить не нужно независимо от срока владения. Главное — новое жилье приобретено до продажи старого.
Если срок ещё не вышел — считаем налог
Базовая формула
Налог = (Цена продажи – Цена покупки – 1 000 000 ₽) × 13 %
- 1 000 000 ₽ — стандартный вычет при продаже.
- Цена покупки — только при наличии подтверждающих документов (ДКП, платёжки).
Пример расчёта
Купили в 2022 году за 2 000 000 ₽, в 2024 продаём за 3 500 000 ₽.
- Доход: 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 ₽.
- Минус вычет при продаже: 1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 ₽.
- НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.
Как «обнулить» налог через покупку новой квартиры
Взаимозачёт двух вычетов
Если продажа и покупка случились в один календарный год, можно:
- применить вычет 1 000 000 ₽ на продажу;
- применить вычет 2 000 000 ₽ на покупку;
- заявить о взаимозачёте в налоговой.
Схема «три в одном»
Подали декларацию 3-НДФЛ:
- Указываем доход от продажи: 3 000 000 ₽.
- Вычитаем 1 000 000 ₽ (вычет при продаже).
- Вычитаем 2 000 000 ₽ (вычет при покупке).
Прогрессивная ставка НДФЛ с 2025 года
Если ваш годовой доход превысит 5 млн ₽, часть прибыли от продажи облагается по 15 %.
- Пример: доход 7 000 000 ₽ → 5 000 000 × 13 % + 2 000 000 × 15 % = 950 000 ₽.
- Вычеты применяются до достижения лимита.
Частые ошибки и способы их избежать
| Ошибка | Как исправить |
|---|---|
| Не сохранили ДКП 2014 года | Получить копию в Росреестре или у нотариуса |
| Продали долю без согласия остальных собственников | Уведомить о намерении продажи за 30 дней (по закону) |
| Забыли подать 3-НДФЛ | Штраф 10 000 ₽ минимум; подать до 30 апреля следующего года |
Пошаговый план продавца в 2026 году
- Проверьте срок владения через выписку ЕГРН.
- Оцените цену продажи и возможные вычеты.
- Купите новую квартиру до продажи старой, если хотите статус «единственного жилья».
- Соберите документы:
- ДКП (старое и новое жильё);
- квитанции, выписки банка;
- свидетельство о праве собственности.
- Заполните 3-НДФЛ онлайн в «Личном кабинете налогоплательщика».
- Уплатите налог до 15 июля или заявите взаимозачёт.
Ключевые советы юриста
- Не занижайте цену в договоре — ФНС видит кадастровую стоимость и может доначислить налог.
- Материнский капитал, военная ипотека и субсидии не учитываются в ваших расходах: их сумму нужно вычитать из цены покупки.
- Семьям с детьми-инвалидами предусмотрены дополнительные льготы — проверьте региональные законы.
При правильном подходе продать квартиру и купить новую можно без налоговых потерь. Главное — соблюдать сроки, использовать все доступные вычеты и успеть подать декларацию. Если сомневаетесь, закажите расчёт у специалиста: один раз заплатить консультанту дешевле, чем потом спорить с налоговой.