Объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание, сооружение или часть здания, находящаяся в процессе возведения и ещё не введённая в эксплуатацию. В российском законодательстве ОНС не имеет чёткого определения, однако в практике Градостроительного кодекса и гражданского законодательства он трактуется как многоквартирный дом, находящийся на любом этапе строительства, который ещё не сдан в эксплуатацию, либо сдан, но дольщики не подписали акты приёма‑передачи квартир.

Содержание

1. Что такое объект незавершенного строительства?
2. Правовое регулирование продажи ОНС
3. Порядок заключения и регистрации сделки
4. Налоговые последствия
5. Риски и подводные камни
6. Судебная практика

Что такое объект незавершенного строительства?

Согласно Градостроительному кодексу РФ объектом незавершенного строительства считается любое здание, находящееся в процессе строительства и ещё не получившее разрешение на ввод в эксплуатацию. В ГК РФ отдельного определения нет, однако в судебных решениях и научных работах (например, в издании КиберЛенинка) подчёркивается, что до завершения строительства объект не является «вещью» в полном юридическом смысле – он представляет собой имущественное право, которое может быть предметом гражданско‑правовых сделок.

Ключевые характеристики ОНС:

• Отсутствие акта ввода в эксплуатацию;
• Наличие строительных работ, которые могут быть завершены новым собственником;
• Возможность обременения (ипотека, арест, залог) в течение строительства.

Правовое регулирование продажи ОНС

Продажа ОНС регулируется одновременно несколькими правовыми актами:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – общие положения о договорах купли‑продажи, залоге и аренде;
• Градостроительный кодекс РФ – определяет порядок регистрации прав на ОНС;
• Статья 239.1 ГК РФ – особый режим отчуждения ОНС, расположенного на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при прекращении аренды;
• Федеральный закон № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – требования к государственной регистрации ипотечных договоров на ОНС (ст. 339 ГК РФ);
• Налоговый кодекс РФ – порядок налогообложения доходов от продажи ОНС.

Статья 239.1 ГК РФ

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, принадлежащем государству или муниципалитету, и договор аренды этого участка прекращён, то объект может быть изъят у собственника и продан с публичных торгов по решению суда. Это положение применяется, когда договор аренды был получен в результате аукциона и не предусмотрено иное в законе.

Ограничения и исключения

• Продажа ОНС, находящегося в залоге, может быть затруднена – требуется согласие залогодержателя и, в случае ипотечного залога, государственная регистрация (ст. 339 ГК РФ).
• Если ОНС находится в государственной собственности, его продажа без публичных торгов невозможна, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок заключения и регистрации сделки

Подготовительный этап

1. Проверка правового статуса ОНС. Необходимо убедиться, что объект действительно считается ОНС, а не готовой к вводу в эксплуатацию недвижимостью.
2. Выяснение обременений. Проверка в Росреестре (ЕГРН) и в базе данных ФНС на наличие ипотек, арестов, залогов.
3. Согласование с органами контроля. При продаже ОНС, находящегося на земельных участках в государственной/муниципальной собственности, требуется согласие органов, ответственных за аренду (например, ФГУП «Госземкадастр»).

Договор ОНС оформляется в письменной форме и должен включать:

• Полное описание объекта (адрес, кадастровый номер, степень готовности);
• Указание на отсутствие акта ввода в эксплуатацию;
• Сроки завершения строительства, если они известны;
• Условия передачи прав и обязательств (в т.ч. обязательства по завершению строительства).

Регистрация перехода прав в Росреестре

Для регистрации права собственности на ОНС необходимо подать следующие документы:

1. Заявление о регистрации перехода права собственности (форма РО‑1);
2. Договор купли‑продажи (нотариально заверенный);
3. Документы, подтверждающие отсутствие препятствий (выписка из ЕГРН, справка об отсутствии ареста);
4. Кадастровый паспорт объекта и земельного участка.

После регистрации в Росреестре покупатель получает выписку, подтверждающую его право собственности.

Специфика при продаже ОНС, находящегося в аренде

Если арендный договор с государственным/муниципальным арендодателем прекращён, то в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ объект может быть изъят и реализован через публичные торги. В этом случае продавец (бывший арендатор) теряет право собственности, а покупатель приобретает объект в рамках процедуры государственных торгов.

Налоговые последствия

Налог на прибыль (для юридических лиц)

Продажа ОНС учитывается в налоговом учёте как реализация основных средств (если объект был учтён в балансе как объект незавершённого строительства). При расчёте прибыли используется формула:

Прибыль = Цена реализации – (Себестоимость объекта + Накопленная амортизация)

Если продажа происходит с убытком, убыток учитывается в полном размере в текущем налоговом периоде (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Для физических лиц доход от продажи ОНС облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % при доходе выше 5 млн руб.). Освобождение от НДФЛ, предусмотренное для продажи недвижимости, не применяется к объектам незавершенного строительства (см. Гарант.ру, 2025 г.)

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Если продавец – плательщик НДС, то при реализации ОНС необходимо начислить НДС (20 %). При этом возможен вычет входного НДС, если объект использовался в облагаемой деятельности.

Госпошлина за регистрацию

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на ОНС составляет 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 1 000 рублей (по состоянию на 2026 год).

Риски и подводные камни

• Неоконченный объект может требовать значительных вложений. Покупатель должен оценить стоимость завершения строительства и наличие необходимых разрешений.
• Наличие обременений. Ипотека, арест, залог – без их снятия сделка будет недействительной.
• Отсутствие права собственности у продавца. В случае, если объект находится в аренде, а арендный договор прекращён, продавец может потерять право на продажу.
• Судебные споры с дольщиками. При продаже многоквартирного дома в стадии строительства могут возникнуть претензии со стороны дольщиков, которые уже внесли оплату.
• Неправильный бухгалтерский учет. Ошибки в начислении себестоимости и амортизации могут привести к неверному определению налога на прибыль (пример из КонсультантПлюс, 2025 г.).

Как минимизировать риски?

1. Провести полную юридическую проверку (due diligence) в специализированной юридической фирме.
2. Оценить стоимость завершения строительства независимыми сметчиками.
3. Убедиться в отсутствии обременений и, при необходимости, оформить их снятие до подписания договора.
4. Включить в договор пункт о передаче всех строительных документов (разрешения, проектную документацию).
5. Согласовать с налоговым консультантом порядок расчёта налога на прибыль и НДФЛ.

Судебная практика

За 2025‑2026 годы в практике судов часто рассматривались вопросы:

• Изъятие ОНС у собственника при прекращении аренды. Суд, руководствуясь ст. 239.1 ГК РФ, разрешал продажу через публичные торги, если арендатор не предоставил альтернативный вариант погашения аренды.
• Налоговые споры. В одном из дел (2025 г.) налоговый орган отказал в признании расходов на создание ОНС, ссылаясь на отсутствие их отражения в бухгалтерском балансе. Суд постановил, что расходы могут быть учтены, если они подтверждены первичной документацией.
• Ипотека на ОНС. По делу 2024 г. суд признал недействительным ипотечный договор, не прошедший государственную регистрацию в соответствии со ст; 339 ГК РФ.

Эти решения подчёркивают важность соблюдения формальностей при оформлении сделок с недостроем.

Продажа объекта незавершенного строительства – процесс, требующий тщательной подготовки и глубокого понимания правового и налогового поля. Ключевые моменты, которые необходимо учитывать:

• Точный правовой статус ОНС и наличие обременений;
• Соблюдение требований статей 239.1 ГК РФ и 339 ГК РФ при сделках, связанных с государственными земельными участками и ипотекой;
• Корректный бухгалтерский и налоговый учёт (Налоговый кодекс, Налог на прибыль, НДФЛ, НДС);
• Регистрация перехода прав в Росреестре – обязательный этап, без которого сделка считается недействительной;
• Оценка финансовых рисков, связанных с завершением строительства, и привлечение независимых экспертов.

Только при полном соблюдении всех перечисленных требований сделка по продаже ОНС будет защищённой от юридических споров и налоговых претензий.

Дата публикации:  г.