В 2026 году физические лица, продающие объект незавершённого строительства, обязаны учитывать налоговые последствия. Ниже разобраны ключевые аспекты: когда возникает налог, как его рассчитать, какие льготы применимы и как правильно отчитаться.
Когда возникает обязанность уплатить НДФЛ
- Если вы владеете объектом менее трёх лет (для недвижимости, полученной после ) или менее пяти лет (для объектов, полученных по договору долевого участия до ).
- При любой продаже за плату — будь то земельный участок с фундаментом, коробкой дома или квартирой-«черновиком».
- Даже если объект ещё не введён в эксплуатацию, но уже зарегистрирован за продавцом как «недвижимость» (ЕГРН содержит запись о праве собственности).
Размер налога
Ставка НДФЛ остаётся 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
Что считается доходом
Доход = Цена продажи по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (если кадастр есть и договор заверен у нотариуса).
Уменьшаем налогооблагаемую базу
- Имущественный вычет 1 млн руб.
Удобно, если документов о расходах мало. - Реальные расходы на строительство
Можно вычесть:- Стоимость земельного участка;
- Договор подряда, акты КС-2/КС-3, чеки на материалы;
- Проектная документация, экспертиза, разрешения;
- Проценты по целевому ипотечному кредиту.
Главное, сохранить все первичные документы.
Примеры расчёта
Пример 1: Используем вычет 1 млн руб.
Иван продал «коробку» дома за 3 200 000 ₽.
Доход 3 200 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 2 200 000 ₽.
НДФЛ = 2 200 000 × 13 % = 286 000 ₽.
Пример 2: Уменьшаем на реальные расходы
Марина купила участок за 800 000 ₽, потратила на фундамент и стены ещё 1 500 000 ₽.
Продала объект за 2 600 000 ₽.
Налоговая база: 2 600 000 – 2 300 000 = 300 000 ₽.
НДФЛ = 300 000 × 13 % = 39 000 ₽.
Как не платить налог вовсе
- Если квартира или дом в стадии «черновой» была куплена до и вы владеете более трёх лет.
- Если объект получен в наследство или по договору дарения от близкого родственника, и вы владеете более трёх лет.
- Если вы единственное жильё и владеете более трёх лет (новое правило с 2024 года).
Пошаговая инструкция по подаче декларации
- До 30 апреля следующего за годом продажи года подаём 3-НДФЛ.
- Заполняем:
- Раздел 1 «Доходы»;
- Приложение 1 «Источники выплат»;
- Приложение 6 «Вычеты».
- Прилагаем:
- Копию договора купли-продажи;
- Копии платежных поручений/чеков (если применяете вычет по расходам);
- ЕГРН выписку на момент продажи.
- Оплачиваем налог до 15 июля того же года.
За что могут оштрафовать
- Не подали 3-НДФЛ — от 5 % до 30 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽).
- Не заплатили налог — 20 % от суммы долга + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Занижена цена договора — доначисление НДФЛ по 70 % кадастра + штрафы.
Частые вопросы
Вопрос: У меня самострой, ещё не узаконен. Но я его продаю. Нужно ли платить налог?
Ответ: Если объект не зарегистрирован в ЕГРН, доход ФНС «не видит». Однако при попытке покупателя оформить право собственности через суд возникнет вопрос: откуда деньги? Лучше легализовать самострой до сделки или указать в договоре «переуступка прав требования» к застройщику.
Вопрос: Покупатель платит мне через «эскроу-счёт» в банке. Это влияет на налог?
Ответ: Нет. Для налога важна дата поступления денег на ваш счёт. Эскроу лишь гарантирует безопасность сделки.
Вопрос: Можно ли уменьшить налог, если я продал объект «в рассрочку»?
Ответ: Да, но только при единовременном признании дохода (по дате договора). Налог платится сразу, даже если деньги поступают частями.
Чек-лист перед продажей
- ✓ Проверьте дату права собственности в ЕГРН.
- ✓ Соберите чеки, договоры, акты КС-2/КС-3.
- ✓ Уточните кадастровую стоимость в Росреестре.
- ✓ Оформите договор у нотариуса, если кадастр > 50 млн ₽ или долевое участие.
- ✓ Не забудьте зарезервировать сумму налога на счету до 15 июля.
Продажа незавершённого строительства для физлица облагается НДФЛ по тем же правилам, что и продажа готовой недвижимости. Главное — учесть срок владения и правильно выбрать вычет. Своевременная подача 3-НДФЛ и сохранение документов позволят избежать штрафов и доначислений;