С 01 января 2025 года контролирующие органы усилили проверки сделок с коммерческой недвижимостью, если одной из сторон выступает юридическое лицо․ Основная причина — рост числа «схемных» продаж, когда компания продаёт объект физлицу-«однодневке» и тут же выводит деньги за рубеж․
Поэтому в 2025 году продавцу-компании важно:
- обосновать цену сделки;
- правильно рассчитать НДС и налог на прибыль;
- получить одобрение коллегиального органа;
- закрыть возможные претензии налоговой․
Документальное оформление сделки
Внутренние решения юрлица
- Совет директоров/единственный участник принимает решение о продаже имущества (протокол/решение единственного участника)․
- Бухгалтерия готовит акт оценки рыночной стоимости (если цена сделки ≥ 20 % ниже рыночной, налоговый риск повышается)․
- Оценщик выдаёт отчёт, если объект стоит ≥ 50 млн руб․ (требование ФЗ № 135-ФЗ)․
Пакет документов на объект
Для регистрации перехода права через Росреестр потребуются:
- Выписка из ЕГРН ≤ 5 дней давности․
- Документ-основание права (договор купли-продажи/приватизации и др․)․
- Кадастровый паспорт или технический план (для объектов ≥ 2020 года постройки)․
- Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКУ․
- Разрешение органов опеки, если в уставе капитала ≥ 25 % доля принадлежит несовершеннолетнему․
Налоговые последствия для юрлица
НДС
| Режим налогообложения | НДС при продаже | Комментарий |
|---|---|---|
| ОСНО | 20 % (18 % для «застройщиков») | Налог начисляется на всю цену договора, ПНФ — покупателю․ |
| УСН 6 % или 15 % | 20 % | Организация на УСН теряет право на «упрощёнку» в год сделки, если доход > 60 млн руб․ |
| УСН «Доходы минус расходы» | 20 % | НДС относится к расходам, но компания всё равно должна предъявить ПНФ․ |
Налог на прибыль
Налоговая база = Цена договора – Остаточная балансовая стоимость – Все расходы по сделке․
Ставка: 20 % (федераль 3 % + региональный 17 %)․
Если объект был приобретён до 01 января 2022 года, можно применить амортизационный бонус 10 %․
Упрощённые последствия при УСН 15 %
- Доход = вся выручка․
- Расход = остаточная балансовая стоимость + НДС + услуги нотариуса/риэлтора․
Налоговые последствия для физлица-покупателя
Физическое лицо не платит НДС, но может столкнуться с НДФЛ при последующей перепродаже:
- Срок владения ≥ 3 года → НДФЛ 0 %, если объект не использовался в ИП-деятельности;
- Срок владения < 3 года → НДФЛ 13 % (резидентам) или 30 % (нерезидентам)․
- Имущественный вычет 1 млн руб․ не применяется, если объект был задействован в бизнесе (письмо Минфина 03-04-05/340 от );
Алгоритм сделки «шаг за шагом»
- Шаг 1․ Компания заказывает оценку рыночной стоимости и согласовывает цену с покупателем․
- Шаг 2․ Подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме (нотариус не требуется, если доля < 25 % УК)․
В договоре прописываем: - кадастровый номер;
- точную площадь по БТИ;
- цена в рублях без НДС (если покупатель не ИП или юрлицо);
- порядок передачи ключей и ЭЦП-переписки․
- Шаг 3․ Покупатель перечисляет 100 % суммы через банк (желательно аккредитив)․
- Шаг 4․ В течение 5 рабочих дней после подписания подаётся заявление в Росреестр (форма РОСРЕЕСТР-21001) через МФЦ или онлайн на Госуслугах․
- Шаг 5․ В течение 7 дней после регистрации компания:
- сдаёт «Налоговую декларацию по НДС» (КНД 1151001) и «Декларацию по налогу на прибыль» (КНД 1151006);
- отражает сделку в бухгалтерской отчётности (ф․ 1 и 2)․
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Продажа по балансовой стоимости ниже рыночной более чем на 20 %․ | Налоговая доначислит НДС и налог на прибыль по рыночной цене (п․ 1 ст․ 105․3 НК РФ)․ | Закажите независимую оценку и продавайте не ниже 80 % рыночной цены․ |
| Несвоевременная подача деклараций по НДС․ | Пени 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки + штраф 5 000 руб․ | Подавайте декларацию в срок до 25-го числа месяца, следующего за кварталом сделки․ |
| Физлицо платит наличными «в конверте»․ | Транзакция не отражается в банке → налоговая может оспорить реальность сделки․ | Оплачивайте только безналом через расчётный счёт․ |
- ✅ Принято решение органа управления․
- ✅ Получена независимая оценка (если объект ≥ 50 млн руб․)․
- ✅ Проверены документы на объект (ЕГРН, кадастровый паспорт, ЖКУ)․
- ✅ Договор подписан и зарегистрирован в Росреестре․
- ✅ НДС и налог на прибыль отражены в отчётности․
- ✅ ПНФ передан покупателю․
Краткая справка: ключевые изменения 2025 года
• С 01 июля 2025 года все сделки ≥ 10 млн руб․ между юрлицом и физлицом обязательно отражаются в системе электронной отчётности ФНС через форму «Сведения о сделках» (КНД 1120001)․
• Если объект находился в ЕГРН как «жилое помещение» и позже переквалифицирован в «нежилое», трёхлетний срок для льготы НДФЛ считается от даты переквалификации, а не первоначальной регистрации․
Внимание! Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ До совершения сделки рекомендуем проверить обновления в Налоговом кодексе и на сайте ФНС России․