Вопрос налогообложения НДС при продаже нежилого помещения является одним из самых часто задаваемых в практике бухгалтеров, юристов и собственников недвижимости․ С 2024‑2025 годов в законодательстве появились новые разъяснения, а судебная практика уточнила порядок применения льгот; В статье мы разберём:

• какие нормативные акты регулируют НДС при реализации нежилой недвижимости;
• когда налог уплачивается, а когда возможны освобождения;
• различия для юридических лиц, ИП и физических лиц;
• пример расчёта налога и практические рекомендации․

Нормативно‑правовая база

Основными документами, определяющими порядок налогообложения НДС при продаже недвижимости, являются:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – глава 21, статьи 149‑151 (общие положения о НДС) и статья 346 (освобождения от НДС)․
2. Постановления Правительства РФ, в частности Постановление № 488 от (вводит уточнения по расчету налоговой базы при передаче имущественных прав)․
3. Письма ФНС России, например:
   • Письмо 03‑07‑11/95743 от – определение налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения;
   • Письмо Минфина РФ о применении льгот при строительстве многоквартирных домов (с 2024 года льгота распространяется и на нежилые помещения в МКД)․
4. Судебные решения, подтверждающие, что льгота по НДС при строительстве многоквартирного жилого дома распространяется на все помещения, включая нежилые, если продажа происходит после ввода в эксплуатацию․

Общие принципы налогообложения НДС при продаже нежилой недвижимости

НДС взимается в общем порядке, если:

• продавец является плательщиком НДС (т․е․ находится на общей системе налогообложения – ОСНО);
• недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (аренда, сдача в субаренду, производство и т․п․);
• продажа происходит до момента, когда объект может быть признан «жильём», либо объект изначально классифицируется как нежилой․

Налог освобождается в следующих случаях (по состоянию на 2025‑2026 гг․):

1. Продажа нежилого помещения, не использованного в предпринимательской деятельности (например, помещение находится в личной собственности физического лица более 5 лет)․ В таком случае доход не облагается НДФЛ и НДС․
2. Льгота по НДС при строительстве многоквартирного жилого дома – если продажа происходит после ввода дома в эксплуатацию, а объект был построен с применением льготного режима (ставка 0 % НДС)․
3. Продажа ИП, работающего на УСН, если имущество не использовалось в бизнесе и продавец не является плательщиком НДС․

Облагаемость НДС при продаже нежилого помещения юридическим лицом

Плательщик НДС (ОСНО)

Если юридическое лицо находится на общей системе налогообложения, то оно обязано начислить и уплатить НДС при реализации нежилого помещения․ Налог рассчитывается по ставке 20 % (в 2025‑2026 гг․ базовая ставка 20 %, повышенная – 20 % + 2 % за регион, если применимо)․ При этом:

• Налоговая база – разница между ценой продажи и ценой приобретения (если объект был учтён в бухгалтерском учете);
• Если объект был приобретён без НДС (например, от физического лица), налог уплачивается с полной стоимости продажи․
• Если объект был построен с применением льготного режима (0 % НДС), то при последующей продаже налог также может быть 0 % при условии сохранения льготного статуса․

Не плательщик НДС (УСН, ПСН)

Если юридическое лицо применяет упрощённую систему налогообложения, то оно не обязано начислять НДС при продаже нежилого помещения, однако доход от продажи подлежит налогообложению в рамках выбранного режима (обычно 6 % от дохода по УСН «доходы»)․

Пример расчёта

Стоимость покупки (без НДС) = 10 000 000 ₽
Стоимость продажи (с НДС) = 15 000 000 ₽
Разница (база налогообложения) = 5 000 000 ₽
Ставка НДС = 20 %
НДС к уплате = 5 000 000 ₽ × 20 % = 1 000 000 ₽

Если же помещение было куплено у плательщика НДС и в цене была включена НДС, то продавец может уменьшить налоговую базу на сумму входного НДС, подтверждённого документально․

Налоговые последствия для физических лиц

Основное правило

Физическое лицо, продающее нежилое помещение, подпадает под налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Налоговая ставка – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․ НДС в этом случае не начисляется, поскольку физическое лицо не являеться плательщиком НДС․

Освобождение от НДФЛ

Согласно НК РФ, доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если:

• объект находился в собственности гражданина не менее пяти лет;
• при этом объект не использовался в предпринимательской деятельности (аренда, сдача в субаренду и т․д․)․

Если помещение сдавалось в аренду, то освобождение не применяется – налог обязателен независимо от срока владения․

Пример расчёта НДФЛ

Продажа: 12 000 000 ₽
Себестоимость (покупка): 8 000 000 ₽
Прибыль: 4 000 000 ₽
Ставка НДФЛ: 13 %
Налог к уплате: 4 000 000 ₽ × 13 % = 520 000 ₽

Налоговые нюансы для индивидуальных предпринимателей (ИП)

ИП на ОСНО

Если ИП находится на общей системе налогообложения, он считается плательщиком НДС и обязан начислять налог при продаже нежилого помещения, использованного в предпринимательской деятельности․

ИП на УСН

ИП, применяющий упрощённую систему (доходы, доходы минус расходы), не платит НДС** при продаже недвижимости, если объект не использовался в бизнесе․ Если же помещение сдавалось в аренду, доход облагается 6 % (УСН «доходы») или 15 % (УСН «доходы‑расходы»)․

Ключевые рекомендации

• Своевременно вести учёт входного НДС (если объект приобретён с НДС), чтобы уменьшить налоговую базу․
• Проверять наличие документов, подтверждающих отсутствие использования помещения в бизнесе (если хотите воспользоваться освобождением от НДФЛ/НДС);
• При продаже ИП, включающего в уставный капитал нежилое помещение, необходимо оформить передачу прав через договор купли‑продажи и оформить соответствующие записи в реестре уставных документов․

Ставки и порядок расчёта НДС

Практические рекомендации по оформлению сделки

1. Определите статус продавца (ОСНО, УСН, ИП, физическое лицо)․ Это определит, будет ли начислен НДС․
2. Соберите пакет документов:
   • Договор купли‑продажи (с указанием цены без НДС, если налог обязателен)․
   • Акт приёма‑передачи помещения․
   • Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН․
   • Если продавец – плательщик НДС, приложите подтверждение уплаты входного НДС (накладные, счета‑фактуры)․
3. Выполните расчёт налоговой базы:
   • Для ОСНО – разница цены продажи и цены приобретения (с учётом входного НДС)․
   • Для УСН – просто фиксируйте доход от продажи․
4. Сформируйте налоговую декларацию:
   • Для НДС – декларация по форме 3‑НДФЛ (если продавец – физическое лицо‑ип) или 3‑НДС (для юридических лиц)․
   • Для НДФЛ – декларация 3‑НДФЛ (для физических лиц) с указанием даты получения дохода․
5. Оплатите налог в установленный срок (для НДС – до 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором произошла продажа; для НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДС, если я продал нежилое помещение, построенное в 2022‑м году с применением льготного 0 % НДС?

Если льгота была применена корректно (дом сдан в эксплуатацию, все документы оформлены), то при последующей продаже НДС также начисляется по ставке 0 % при условии, что объект остаётся в том же статусе (не переоформлен в жилой)․

Может ли физическое лицо, владеющее нежилым помещением более 5 лет, избежать уплаты НДФЛ, если помещение сдавалось в аренду?

Нет․ При использовании помещения в предпринимательской (арендной) деятельности освобождение от НДФЛ не применяется, независимо от срока владения․

Какой документ подтверждает, что помещение не использовалось в бизнесе?

Подтверждением могут служить:
— выписка из ЕГРН без указания вида использования;
— отсутствие договоров аренды в бухгалтерском учете;
— справка из налоговой инспекции о ненулевой предпринимательской деятельности по данному объекту․

Что делать, если покупатель требует «без НДС», а я являюсь плательщиком НДС?

В таком случае возможны два пути:

1. Согласовать снижение цены на сумму НДС (тогда покупатель платит без НДС, а вы получаете цену без НДС и уплачиваете налог из собственного кармана)․
2. Перевести объект в статус «неплательщик НДС» – это возможно только при изменении системы налогообложения (переход на УСН) и при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности до момента перехода․

Налоговое обложение продажи нежилого помещения зависит от статуса продавца, использования помещения и срока владения․ Кратко:

• Юридическое лицо на ОСНО – обязано уплатить НДС (20 %) от разницы цены продажи и цены приобретения․
• Юридическое лицо на УСН/ПСН – НДС не начисляется, но доход облагается налогом по выбранному упрощённому режиму․
• Физическое лицо – НДС не применяется; налогом является НДФЛ (13 % или 30 %)․ Освобождение от НДФЛ возможно при владении более 5 лет и отсутствии предпринимательского использования․
• ИП на ОСНО – аналогично юридическому лицу на ОСНО; ИП на УСН – НДС не начисляется, но доход облагается УСН․
• Льготы по НДС (0 %) могут быть применены при строительстве многоквартирных домов, если продажа происходит после ввода в эксплуатацию и объект сохраняет статус нежилого помещения․

Для избежания налоговых рисков рекомендуется заранее уточнять статус помещения, вести корректный учёт входного НДС и своевременно подавать налоговые декларации․

Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормативными актами и судебной практикой на 2026 год․ Для получения более детальной консультации рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру или юристу, специализирующемуся на недвижимости․