Содержание

1. Кто и когда обязан платить налоги?
2. Какой режим налогообложения применять?
3. Расчёт налоговой базы и сроков владения
4. НДС: когда и как платить?
5. Распространённые ошибки и «ловушки»
6. Пошаговый чек-лист продавца

Кто и когда обязан платить налоги?

Базовое правило: если объект хотя бы кратковременно использовался в предпринимательской деятельности (аренда, склад, офис и т. п.), то срок владения 3 или 5 лет не освобождает от налога на доходы.

• ИП на УСН — платит 6 % или 15 % по «упрощёнке» без НДФЛ.
• ИП на ОСНО — платит НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб) и НДС 20 %.
• Физлицо без статуса ИП — платит НДФЛ 13/15 %, но может воспользоваться льготным сроком владения 5 лет, если объект не использовался в бизнесе.

Важно! Если помещение числилось в «ЕГРН как нежилое», но арендаторов не было и ИП не вело учёт доходов ФНС может доначислить НДФЛ, посчитав цель продажи «получение необоснованной налоговой выгоды».

Какой режим налогообложения применять?

Пример: ИП на УСН «Доходы» купил склад за 2,5 млн руб. и продаёт через 3 года за 4 млн руб. Налог: 4 млн × 6 % = 240 000 руб. НДС не начисляется.

Расчёт налоговой базы и сроков владения

Минимальный срок владения

• 5 лет — для нежилых объектов не использовавшихся в бизнесе.
• 0 лет — если объект был в предпринимательской деятельности; любая продажа облагается налогом.

Уменьшение базы

• На УСН можно учесть затраты на покупку (при «Доходы-Расходы»).
• На ОСНО физлицо может выбрать:
  • вычет 250 000 руб. или
  • подтверждённые расходы на приобретение (что выгоднее).

Пример: физлицо продаёт офис за 3 млн руб., купленный за 2,8 млн руб. База: 3 – 2,8 = 0,2 млн руб. НДФЛ: 200 000 × 13 % = 26 000 руб.

НДС: когда и как платить?

• ИП на УСН — освобождён от НДС (ст. 346.11 НК РФ);
• ИП на ОСНО, обязан выставить счёт-фактуру покупателю и уплатить НДС 20 % в течение 25 дней после конца квартала.
• Юрлицо, НДС платится всегда, кроме перехода на УСН и освобождения по ст. 145 НК РФ.

Совет: если сделка между ИП на УСН и физлицом, НДС не взимается, цена чистая для покупателя.

Распространённые ошибки и «ловушки»

1. «Разовая сдача» аренды за 1–2 месяца перед продажей.
   Налоговая трактует это как искусственный вывод объекта в предпринимательскую деятельность. Доначисляют НДФЛ 13 % вместо 6 %.
2. Код ОКВЭД 68.1 «Операции с недвижимым имуществом».
   Если он в ЕГРЮЛ/ЕГРИП появился несколько дней до сделки — риск признания «неосновательной налоговой выгоды».
3. Отсутствие первичных документов.
   Не можете подтвердить расходы → применяется вычет 250 000 руб., а не фактические 2,5 млн руб.
4. Неправильный статус: ИП vs ФЛ.
   Продавец забыл закрыть ИП и указывает договор от имени физлица → ФНС требует 13 % НДФЛ, а не 6 % УСН.

Пошаговый чек-лист продавца нежилого помещения

1. Определить статус: физлицо, ИП, ООО.
2. Проверить ЕГРН/ЕГРЮЛ: был ли объект числился за ИП?
3. Выбрать выгодный режим: УСН 6 % или 15 %, НДФЛ + НДС.
4. Собрать документы:
   • договор купли-продажи 2020-го года;
   • акт приёма-передачи;
   • чеки/выписки на покупку, ремонт, коммуналку.
5. Подать декларацию:
   • ИП на УСН — до 30 апреля следующего года.
   • Физлицо — форма 3-НДФЛ до 30 апреля.
6. Уплатить налог: до 15 июля.

Важные цифры 2025–2026

• НДФЛ: ставки 13 % и 15 % (прогрессивная шкала).
• УСН: 6 % «Доходы» / 15 % «Доходы-Расходы».
• НДС: 20 % (основная ставка).
• Вычет при продаже: 250 000 руб. на нежилое помещение (физлицо).