Начиная с 1 января 2026 года продажа объектов незавершённого строительства (НЗС) облагается по новым правилам. Ниже ‒ подробный разбор того, как изменятся налог на прибыль, НДС, налог на имущество и упрощёнка при передаче «коробки» или доли в ней.
Какие объекты считаются незавершённым строительством
В соответствии с ФСБУ 26/2020 и новой редакцией ст. 256 НК РФ к НЗС относятся:
- здания, сооружения, линейные объекты, степень готовности которых ≥ 10 %;
- земельные участки, если они оформлены под будущий капитальный объект;
- долевые права требования (ДУ) по договору долевого участия (ДДУ) или договору уступки прав (ДУП).
Если же объект не введён в эксплуатацию, но документально «превращён» в материалы (например, снесён), он перестаёт быть НЗС и учитывается товарно-материальными запасами.
Налог на прибыль
Расчёт дохода
С «прибыль» от продажи НЗС определяется как:
Доход = Цена реализации – (Балансовая стоимость НЗС + Непосредственные расходы на продажу)
Балансовую стоимость можно подтвердить:
- актом М-29 + калькуляцией затрат;
- бухгалтерским балансом с признаками «Незавершённое строительство».
Расходы, которые можно учесть
- Проектно-сметная документация, экспертиза.
- Затраты на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.
- Страховка строительно-монтажных рисков.
- Амортизация временных сооружений.
- Оплата услуг технадзора и генподрядчика.
Новые ставки с 2026 г.
| База | 2025 г. | 2026 г. | Примечания |
|---|---|---|---|
| Обычные организации | 20 % | 25 % | +2 % фед. +3 % регион |
| Резиденты ТОР/СПВ | 5 % | 7 % | только на первые 5 лет |
| ИТ-компании | 0 % | 5 % | при условии аккредитации Минцифры |
НДС
До ввода в эксплуатацию
Передача НЗС до ввода в эксплуатацию облагается НДС по ставке 20 %. База ‒ полная цена договора, без вычета стоимости земли.
После ввода в эксплуатацию
Если после ввода объект квалифицируется как «жилое помещение», применяется:
- ставка 0 % ‒ при продаже покупателю-физлицу первый раз;
- ставка 20 % ‒ при последующих перепродажах.
ДДУ и ДУП
Уступка прав по ДДУ облагается НДС по 20 %, несмотря на то, что первоначальная продажа «квартиры в будущем» была обложена по 0 %. Разница формирует «обратный» НДС.
Упрощённая система (УСН)
УСН 15 %: всю выручку от продажи НЗС учитывают в доходах по факту поступления денег. Списать можно только фактически оплаченные расходы, относящиеся к НЗС.
УСН 6 %: в расходы ничего не входит, но есть плюс — можно применить инвестиционный вычет до 50 % налога, если деньги направляются на достройку другого объекта.
Налог на имущество
НЗС до облагалось по среднегодовой стоимости (2,2 %). С :
- если объект не введён, налог не начисляется, но только при условии, что он числится в строке «Незавершённое строительство»;
- если после продажи возникла задолженность, покупатель начисляет налог с даты регистрации права.
Пошаговый алгоритм продажи НЗС
- Оценка. Независимая оценка + акт М-29 (форма КС-2/КС-3 при необходимости).
- Подготовка комплекта документов:
- ЕГРН с пометкой «Незавершённое строительство»;
- проектная документация и разрешение на строительство;
- договор подряда, акты КС-2/КС-3, счета-фактуры.
- Выбор налогового режима: общий, УСН или спецрежим (ТОР/СПВ).
- Определение ставки НДС исходя из даты и статуса объекта.
- Регистрация перехода права в Росреестре (для долей — в ЕФРСБ).
- Подача деклараций:
- прибыль — до 28 марта;
- НДС — в течение 25 дней после квартала;
- УСН — до 31 марта.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Не применён КС-2 при частичной готовности | Налоговый орган снижает расходы | Составлять КС-2/КС-3 на каждый этап |
| НДС 0 % при повторной продаже «квартиры» | Доначисление 20 % + пени | Проверять, вводился ли объект в эксплуатацию |
| Учёт земли в расходах по УСН 15 % | Отказ в вычете | Наземные участки учитывать отдельно |
Примеры расчёта
Пример 1: ООО «СтройИнвест» продаёт НЗС за 30 млн руб.
Балансовая стоимость — 22 млн руб., расходы на продажу — 0,5 млн руб.
Налог на прибыль 2026 г.:
(30 – 22 – 0,5) × 25 % = 1,875 млн руб.
Пример 2: ИП на УСН 6 % получает аванс 10 млн руб. за долю в НЗС
Налог = 10 млн × 6 % = 600 тыс руб. Инвестиционный вычет: 50 % × 600 тыс = 300 тыс руб. К оплате 300 тыс руб.
С 1 января 2026 года при продаже незавершённого строительства:
- важно правильно квалифицировать объект (НЗС vs ТМЦ);
- нужно учесть повышенную ставку налога на прибыль (25 %);
- не забыть про НДС 20 % при продаже «коробки»;
- можно применять инвестиционный вычет по УСН;
- после ввода в эксплуатацию НДС может быть 0 % при первой продаже.
При планировании сделки рекомендуется заранее согласовать позицию с ФНС по сервису «Письмо в ФНС», а при сложной структуре — заказать налоговый due-diligence.