Ключевой вывод уже сейчас: если вы гражданин Украины и планируете продать квартиру‚ дом или коммерческую недвижимость за рубежом‚ в вашем обязательном списке дел должны быть регистрация в налоговой‚ декларация доходов и уплата ПДФО по ставке 18 % + 1‚5 % военного сбору. Пренебрегать этим нельзя: Государственная фискальная служба Украины (ГФСУ) получает сведения о сделках через международный обмен информацией и уже в 2025–2026 гг. активно выставляет доначисления с пеней и штрафами.
Почему налоговая нагрузка может стать «неожиданной»
Многие украинцы при покупке жилья в Турции‚ Болгарии‚ Испании или США оформляют объект на физическое лицо-нерезидента либо на компанию-нерезидента. При продаже:
- Иностранное государство взымает свой capital gain tax (от 10 % до 35 %).
- Украина требует подать декларацию и уплатить 18 % + 1‚5 % с разницы «продажная цена – покупная цена».
- Если между странами есть соглашение об избежании двойного налогообложения‚ вычет налога‚ уплаченного за границей‚ возможен‚ но только при официальном подтверждении из налоговой той страны (форма 1042-S‚ Certificado de Retención‚ справка 3-NDFL-RUS и т.д.).
Отсутствие документов о налоге‚ удержанном в Турции или США‚ превращает украинскую ставку в полную неприятность — 19‚5 % сверх уже уплаченного за рубежом.
Сколько именно придётся заплатить в Украине
| Статья | Ставка | База налогообложения |
|---|---|---|
| ПДФО | 18 % | Доход = Цена продажи – Документальные расходы на покупку |
| Военный сбор | 1‚5 % | Та же база |
| Транспортный или туристический сбор за рубежом | 0–5 % (примеры) | По законодательству страны продажи |
Пошаговый алгоритм для продавца
- Подготовьте документы
- Договор купли-продажи за границей (апостиль и нотариально заверенный перевод на украинский).
- Документы о первоначальной покупке (способные подтвердить расходы).
- Справка из иностранной налоговой об удержанном налоге (если таковой был).
- Зарегистрируйтесь в «Е-податку» или через приватный кабинет плательщика ФЛП‚ чтобы получить электронную ключ-подпись (КЭП).
- Заполните декларацию по форме №3-ДФ:
- Раздел III «Інші доходи» → рядок 10.3 «Доходи з джерелом за межами України».
- Приложите расчёт налогового кредита за рубежом (Приложение Ф3).
- Уплатите налоги до 1 августа следующего за годом продажи.
- Храните все документы 7 лет — проверки могут прийти спустя 3–5 лет.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1: «Продал через юрлицо-нерезидент‚ значит‚ ничего не должно быть в Украине»
Неверно. Если вы физическое лицо-резидент Украины и контролируете компанию‚ то доход «вытекается» в вашу украинскую декларацию (подпункт 170.11 НКУ).
Ошибка 2: «Справку из Турции пришлют позже»
До 1 мая налогового года справки нет — налоговый кредит не применяется. Сроки жёсткие.
Ошибка 3: «Не учёл курс НБУ на дату получения дохода»
Иностранный доход пересчитывается в гривну по курсу даты зачисления денег на счёт‚ а не даты подписания договора.
Как законно минимизировать налогообложение
- Оформление через ФЛП-группу 3 (до 7 млн грн годового дохода). Ставка единого налога — 5 %‚ но нужно доказать‚ что объект использовался в хоздеятельности (аренда‚ посуточная сдача).
- Инвестиционный договор REIT (в США) — при продаже акций REIT вместо недвижимости налоговая база рассчитывается по цене акций‚ а не объекта.
- Налоговый резидентство в стране продажи: если вы провели >183 дней в Испании или Португалии‚ можете претендовать на местную льготу non-habitual resident (Portugal NHR) или Beckham Law (Испания) и снизить ставку capital gains до 0–10 %.
Что изменится в 2026–2027 годах
В рамках BEPS 2.0 Украина планирует внедрить глобальный минимальный налог 15 % для юрлиц. Для физлиц усилится автоматический обмен: уже сейчас ГФСУ получает сведения по форме CRS от 110 стран. С 2027 г. к обмену присоединятся Турция‚ Египет и ОАЭ‚ где активно покупают украинцы. Пренебрежение декларированием станет дороже: штрафы вырастут до 25 % скрытого дохода + пеня 0‚06 % за каждый день просрочки.
- ☐ Подсчитайте налоги двух стран до подписания договора.
- ☐ Зарезервируйте 19‚5 % в гривне на украинские налоги.
- ☐ Сразу запросите справку у иностранного нотариуса о налоге‚ удержанном у покупателя.
- ☐ Подайте декларацию до 1 мая‚ уплатите налоги до 1 августа.
- ☐ Сохраните все документы минимум 7 лет.
Помните: налоговая «неожиданность» превращается в предсказуемые расходы только после тщательного планирования. Проконсультируйтесь с опытным налоговым адвокатом‚ который специализируется на международных сделках‚ и вы избежите штрафов‚ пени и репутационных потерь.