Если вы собираетесь продать квартиру, приобретённую менее трёх лет назад, то в большинстве случаев возникает обязанность по уплате НДФЛ (налога на доходы физических лиц). Ниже ― полный разбор правил, действующих в 2026 году, с конкретными цифрами и пошаговыми примерами.

Когда применяется «трёхлетний» срок владения

По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью, после которого продажа освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Однако в ряде случаев он сокращается до 3 лет:

• жилье получено по наследству или в дар от близких родственников;
• квартира приватизирована;
• жилье передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жильё собственника на дату продажи.

Если ваш случай не подпадает под перечисленные льготы, то даже при владении 3 года и 11 месяцев налог всё равно придётся платить.

Как рассчитать налог с продажи в 2026 году

Ставка НДФЛ при продаже недвижимости:

• 13 % – для резидентов РФ (проживали в России ≥ 183 дней за год сделки);
• 15 % – для нерезидентов и доходов сверх 5 млн ₽.

База налогообложения определяется как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (или 1 000 000 ₽ вычет, если чеков нет).

Формула расчёта

НДФЛ = (Цена продажи – min(Цена покупки, 1 000 000 ₽)) × 13 %

Пошаговые примеры

Пример 1: куплена за 4 500 000 ₽, продаётся за 5 200 000 ₽ спустя 2 года

• Доход = 5 200 000 – 4 500 000 = 700 000 ₽
• НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽

Пример 2: квартира получена в подарок от родителей, продаётся через 2,5 года за 3 000 000 ₽

Так как жилье получено в дар от близкого родственника, применяется 3-летний льготный срок. К моменту продажи он ещё не истёк, но доход можно уменьшить на 1 000 000 ₽ вычета:

• Доход = 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
• НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

Пример 3: единственное жильё, куплено 2 года назад

Продажа единственной квартиры освобождается от налога даже при владении менее 3 лет.

Когда и как подавать декларацию

1. Срок подачи 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Срок уплаты налога: до 15 июля того же года.
3. Куда подавать: любой офис ФНС лично, через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.

Как уменьшить или избежать налога

• Доказать расходы – чем выше сумма покупки, тем меньше налог;
• Использовать имущественный вычет 1 000 000 ₽;
• Дождаться 3 или 5 лет владения (в зависимости от оснований);
• Оформить квартиру как единственное жильё перед продажей (если позволяет ситуация).

Что может измениться в 2026 году

В Госдуме уже обсуждаются инициативы, которые могут:

• отменить льготный 3-летний срок для всех ситуаций;
• повысить ставку НДФЛ до 15 % даже для сумм до 5 млн ₽;
• увеличить «безналоговый» срок до 7 лет для вторичного рынка.

Важно: пока изменения не приняты в окончательном виде, действуют действующие нормы Налогового кодекса.

Помните: при любых сомнениях сверяйтесь с ФНС России или консультируйтесь у квалифицированного юриста. Своевременная подача декларации поможет избежать штрафов и пени.