Вопрос продажи недвижимости в условиях упрощённой системы налогообложения (УСН) и налога на добавленную стоимость (НДС) часто возникает у индивидуальных предпринимателей и небольших компаний. В статье разберём, какие правила действуют в 2024‑2025 гг., какие варианты налогообложения доступны, когда необходимо платить НДС, а когда можно воспользоватся льготами.

Содержание

1. Общие принципы УСН
2. Налог на добавленную стоимость (НДС) при продаже недвижимости
3. Сочетание УСН и НДС: возможные варианты
4. Практические примеры расчётов
5. Изменения в налоговом законодательстве 2024‑2025 гг.
6. Рекомендации предпринимателям
7. Ответы на часто задаваемые вопросы

Общие принципы УСН

Упрощённая система налогообложения (УСН) предназначена для субъектов малого бизнеса, у которых годовой доход не превышает 200 млн рублей (по состоянию на 2025 год). Существует два основных варианта УСН:

• УСН «Доходы» – налог 6 % от всех полученных доходов.
• УСН «Доходы минус расходы» – налог 15 % от разницы между доходами и документально подтверждёнными расходами.

Выбор режима определяется в начале налогового периода и фиксируется в декларации.

Ключевые особенности УСН

• Отсутствие налога на прибыль и НДФЛ с дивидендов.
• Упрощённый бухгалтерский учёт – достаточно книги учёта доходов и (по необходимости) расходов.
• Возможность совмещения УСН с НДС, если предприниматель добровольно зарегистрировался как плательщик НДС.

Налог на добавленную стоимость (НДС) при продаже недвижимости

Продажа недвижимости облагается НДС только в определённых случаях, которые фиксируются Налоговым кодексом РФ (ст. 149‑149.2). Основные условия включают:

• Продажа недвижимости, построенной после 1 января 2021 года, если продавец является плательщиком НДС.
• Продажа недвижимости, приобретённой в течение 5 лет (для жилых домов) или 3 лет (для нежилых) после её ввода в эксплуатацию.
• Продажа недвижимости, полученной в результате строительства, реконструкции или капитального ремонта, если затраты на эти работы учитывались в составе расходов, облагаемых НДС.

Если хотя бы одно из условий выполнено, продавец обязан начислить НДС по ставке 20 % (или 10 %/5 % в случае применения отраслевых льгот);

Исключения (ставка 0 % и освобождение от НДС)

• Продажа жилой недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет (для физических лиц) – НДС не взимается.
• Продажа недвижимости, находившейся в собственности более 3 лет (для юридических лиц, применяющих УСН).
• Отраслевые льготы: в некоторых регионах (например, в гостиничном бизнесе) может применяться ставка 0 %, но только при соблюдении особых условий.

Сочетание УСН и НДС: возможные варианты

Предприниматель может одновременно использовать УСН и быть плательщиком НДС. Это позволяет:

1. Снижать налоговую нагрузку за счёт вычета входного НДС (в случае приобретения недвижимости или строительных материалов).
2. Получать право на возмещение НДС при продаже объектов, облагаемых налогом.

Однако есть важные ограничения:

• Если предприниматель продаёт недвижимость, не облагаемую НДС (например, жилой дом, находившийся в собственности более 5 лет), он не может применять вычет по входному НДС – он будет «запрещён» к возмещению.
• Для УСН «Доходы минус расходы» в 2025 году выбор ставки НДС 5 % (отраслевой льготой) невозможен, если организация уже использует общую ставку 20 %.

Пример из официального письма Минфина России от (№ 03‑07‑11/35779):

В 2024 году получена предоплата в размере 100 000 руб. без НДС. В 2025 году была получена окончательная сумма продажи той же недвижимости. При условии, что предприниматель применял УСН и был плательщиком НДС, он имел право на вычет входного НДС по предоплате, но только если объект подлежал налогообложению НДС в 2025 году.

Это подтверждает, что право на вычет НДС сохраняется только при условии налогообложения продажей.

Практические примеры расчётов

Пример 1. Продажа новостройки, построенной в 2023 году

Расчёт:

1. Начисляем НДС: 5 000 000 × 20 % = 1 000 000 руб.
2. Вычитаем входящий НДС: 1 000 000 – 300 000 = 700 000 руб. – это сумма к уплате в бюджет.
3. Налог на УСН («Доходы» 6 %): 5 000 000 × 6 % = 300 000 руб.

Пример 2. Продажа жилого дома, находившегося в собственности более 5 лет

Расчёт:

1. НДС к уплате – 0 руб. Вычет входящего НДС невозможен, так как объект освобождён от НДС.
2. Налог на УСН («Доходы» 6 %): 3 000 000 × 6 % = 180 000 руб.

Изменения в налоговом законодательстве 2024‑2025 гг.

• 2024 год: Введена возможность применения предоплаты без НДС при продаже объектов, если покупатель не является плательщиком НДС. При этом право на вычет сохраняется только при последующей реализации объекта, облагаемой НДС.
• 2025 год: Минфин уточнил, что ИП на УСН с доходами более 60 млн руб. могут применять вычет по НДС при продаже недвижимости, приобретённой в 2023‑2024 гг., но только если объект будет реализован в течение 3 лет с момента его ввода в эксплуатацию.
• Отраслевые льготы (ставка 0 % НДС) остаются недоступными для гостиничного бизнеса, использующего УСН, если выбран режим «Доходы минус расходы» и ставка НДС 20 %.
• С 2025 года введён порог в 5 лет для освобождения от НДС при продаже недвижимости, находившейся в собственности юридических лиц, применяющих УСН.

Рекомендации предпринимателям

1. Определите цель налогообложения. Если планируется часто покупать‑продавать объекты, выгоднее стать плательщиком НДС, чтобы иметь право на вычет.
2. Сохраняйте все документы. Кассовые чеки, счета‑фактуры и договоры должны быть в порядке – без них вычет будет отклонён.
3. Следите за сроками владения. При продаже недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет (для юридических лиц – 3 года), НДС не начисляется, но и вычет не будет доступен.
4. Планируйте предоплаты. Если получаете предоплату без НДС, убедитесь, что окончательная продажа будет облагаемой – иначе вычет по предоплате будет утрачен.
5. Консультируйтесь с налоговым консультантом. Сложные случаи (например, комбинация УСН «Доходы‑расходы» и отраслевых льгот) требуют профессионального анализа.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли применять УСН «Доходы минус расходы» и одновременно пользоваться ставкой НДС 5 %?

Нет. По состоянию на 2025 год, если компания выбирает УСН «Доходы‑расходы», она может применять только общую ставку НДС 20 % или освобождаться от НДС в соответствии с законодательными условиями. Ставка 5 % доступна только в рамках отраслевых льгот, которые не совместимы с УСН «Доходы‑расходы».

Какой порядок расчёта НДС при получении предоплаты без НДС?

Согласно письму Минфина от № 03‑07‑11/35779, предоплата, полученная без НДС, учитывается как безналоговая часть. При последующей реализации объекта, облагаемого НДС, предоплата включается в базу налогообложения, а право на вычет входного НДС сохраняется лишь в том случае, если объект подлежит налогообложению НДС в момент окончательной продажи.

Можно ли вернуть входящий НДС, если объект был продан без НДС?

Нет. Если объект освобождён от НДС (например, жилой дом, находящийся в собственности более 5 лет), то входящий НДС, уплаченный при его приобретении, не подлежит возмещению.

Какие документы нужны для подтверждения права на вычет?

• Счета‑фактуры от поставщиков материалов и услуг.
• Договоры купли‑продажи недвижимости.
• Акт ввода в эксплуатацию (для построенных объектов).
• Налоговая декларация по НДС (форма 11001).

Что делать, если планируется продажа недвижимости через 4 года после её ввода?

Если объект будет продаваться в течение 5 лет (для юридических лиц – 3 лет) с даты ввода, он подлежит НДС. Необходимо будет начислить НДС с продажной цены и оформить вычет входного НДС по всем затратам, связанным с объектом.

Продажа недвижимости при применении УСН и НДС требует внимательного планирования и строгого соблюдения налогового законодательства. Ключевые моменты:

• Определите, будет ли объект облагаться НДС (срок владения, дата постройки, отраслевые льготы).
• Если вы планируете активно работать с недвижимостью, регистрация в качестве плательщика НДС позволяет вернуть значительные суммы по входному НДС.
• Соблюдайте документальное оформление всех сделок – без этого вычет будет отклонён.
• Следите за изменениями законодательства, особенно за новыми ограничениями, введёнными в 2024‑2025 гг.

При правильном подходе продажа недвижимости на УСН с учётом НДС может стать эффективным инструментом для развития бизнеса и оптимизации налоговой нагрузки.