Актуально на
Что происходит, если ООО продаёт объект дешевле кадастровой стоимости?
С 1 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ введён «кадастровый коэффициент 0,7» (п․ 5 ст․ 217․1, пп․ 1 п․ 6 ст․ 214․10, п․ 2 ст․ 268 НК РФ)․ Это означает:
- Если цена по договору < 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то:
- Для НДФЛ у физлиц-покупателей налоговая база принимается равной 70 % кадастра․
- Для налога на прибыль (или «упрощённого» УСН) у юрлиц-покупателей правило о 0,7 непосредственно не распространяется, но налоговые органы могут проверить сделку на предмет заниженной выручки․
Какой налог платит само ООО при УСН 6 %?
- Объектом налогообложения признаётся всё поступившее денежное и иное имущество (ст․ 346․15 НК РФ)․
- «Кадастровый коэффициент 0,7» не влияет напрямую на расчёт дохода «упрощёнца»․ Налог 6 % берётся именно с суммы, указанной в договоре и поступившей на расчётный счёт․
- Если налоговая посчитает цену заниженной, то в рамках проверки сделки по ст․ 105․3 НК РФ может:
- корректировать выручку до рыночного уровня;
- доначислить налог, пени (1/300 ключ․ ставки за каждый день просрочки) и штраф 20 % от неуплаченного налога (ст․ 122 НК РФ)․
Пример расчёта УСН 6 %
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость | 8 000 000 ₽ |
| Цена по договору | 5 000 000 ₽ |
| 70 % кадастра | 5 600 000 ₽ |
| УСН 6 % с фактической выручки | 5 000 000 ₽ × 6 % = 300 000 ₽ |
| Риск доначисления | Если налоговая «подтянет» до 5,6 млн, то дополнительно: (5,6 – 5,0) × 6 % = 36 000 ₽ + пени + штраф |
Что грозит при продаже учредителю-физлицу?
При продаже объекта родному учредителю (или «самому себе» через ООО) возникает дополнительный риск квалификации сделки как сделки между взаимозависимыми лицами (ст․ 105․1 НК РФ)․ Признаки:
- учредитель владеет >25 % доли в уставном капитале;
- одновременно является директором․
В этом случае инспекция может:
- провести налоговый контроль трансфертного ценообразования (ст․ 105․14 НК РФ);
- посчитать, что цена отклоняется от рыночной на >20 % (Письмо Минфина от № 03-04-09/79322);
- доначислить налог на прибыль (20 %) или УСН, а также НДФЛ 13 % с учредителя, если у него образуется «экономическая выгода»․
Какие документы нужно подготовить, чтобы минимизировать риски
- Экспертная оценка рыночной стоимости, выполненная аккредитованным оценщиком (ФО № 0000…)․
- Сравнительный аналог: отчёт с 3–5 аналогичными объектами из ЕГРН/Росреестра․
- Протокол/решение единственного участника об одобрении сделки по цене ниже кадастра с обоснованием․
- Письменное обоснование экономического эффекта (срочная продажа, износ, специфическое назначение)․
- Акт приёма-передачи и платёжные поручения, подтверждающие реальное поступление денег․
Пошаговая инструкция для ООО на УСН 6 % при продаже недвижимости ниже кадастра
Шаг 1․ Проверьте кадастровую стоимость на 1 января 2026 года
Запрос в ЕГРН через сервис rosreestr․gov․ru → «Справочная информация по объектам недвижимости»․
Шаг 2․ Относитесь ли вы к взаимозависимым лицам?
- Если «да» — подготовьте отчёт трансфертного ценообразования (ст․ 105․16 НК РФ)․
- Если «нет» — достаточно рыночной оценки․
Шаг 3․ Закажите независимую оценку
Убедитесь, что отчёт соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО № 1–7․
Шаг 4․ Сформируйте «защитный пакет»
- Договор купли-продажи с оговоркой «цена согласована сторонами на основании отчёта № ___»․
- Протокол/решение единственного участника․
- Отчёт оценщика․
- Бухгалтерские документы: проводки, книга доходов и расходов (КУДиР)․
Шаг 5․ Учтите доход в КУДиР и уплатите аванс УСН
Доход отражается в денежном методе в момент поступления денег на расчётный счёт (п․ 1 ст․ 346․17 НК РФ)․
Контрольный чек-лист для бухгалтера
- ☐ Кадастровая стоимость взята на ?
- ☐ Есть ли связь продавца и покупателя (взаимозависимость)?
- ☐ Приготовлена рыночная оценка или ТЦО-отчёт?
- ☐ В договоре указана ссылка на оценку?
- ☐ В КУДиР отражена фактическая выручка?
- ☐ Уплачен аванс УСН 6 % в срок до 25-го числа следующего месяца?
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не оформлена оценка | Доначисление УСН по рыночной цене | Заказать независимую экспертизу |
| Деньги получены наличными без ведомости | Недооценка дохода, штраф | Оплатить безналично через расчётный счёт |
| Не задекларирована взаимозависимость | Доначисление по ТЦО + 40 % штраф | Подать уведомление о контролируемых сделках (ст․ 105․16 НК РФ) |
Юридически ООО может продать недвижимость ниже кадастровой стоимости․ Однако, чтобы избежать претензий:
- Обязательно получите независимую оценку рыночной стоимости․
- Если продавец и покупатель взаимозависимы — подготовьте отчёт ТЦО․
- В бухгалтерии отражайте фактические доходы, но имейте «защитный» пакет на случай проверки․
- Следите за региональными коэффициентами: в 2026 году в 23 субъектах РФ повысили «порог освобождения» для НДФЛ (п․ 9 ст; 214․10 НК РФ)․
Главное правило: при налоговом контроле решающее значение имеет доказательство рыночности цены, а не формальное соответствие 70 % кадастра․
Информация подготовлена по актуальному законодательству на 20 апреля 2026 г․ Перед применением — проконсультируйтесь с вашим бухгалтером или налоговым консультантом․