Продажа коммерческой недвижимости – одна из самых «нагрузочных» операций для организаций, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН). Неправильный учёт, незнание особенностей налогообложения и несвоевременная сдача деклараций могут привести к доначислению налогов, штрафам и пени. В статье подробно рассматриваются:

• какие варианты УСН существуют и как они влияют на налогообложение продажи;
• какие налоги (УСН, НДС, налог на имущество) необходимо платить;
• какие налоговые вычеты и льготы доступны;
• пошаговый пример расчёта налоговой базы;
• порядок оформления сделки и сдачи отчётности.

Упрощённая система налогообложения: варианты и их особенности

Для юридических лиц УСН может иметь два объекта налогообложения:

1. УСН «Доходы» – налог рассчитывается от общей суммы доходов (ставка 6 % в большинстве регионов, может быть снижена до 1 % по решению муниципалитета).
2. УСН «Доходы – расходы» – налог начисляется на разницу между доходами и документально подтверждёнными расходами (ставка 15 %).

Выбор режима фиксируется в налоговой декларации и не может быть изменён в течение налогового периода.

Налоги, связанные с продажей недвижимости

2.1 УСН (налог на доходы)

При продаже недвижимости доход от сделки включается в налоговую базу по выбранному объекту налогообложения:

• Если ООО использует УСН «Доходы», налог составляет 6 % (или региональная ставка) от всей суммы выручки от продажи.
• Если ООО использует УСН «Доходы – расходы», налог составляет 15 % от разницы между выручкой и документально подтверждёнными расходами (в т.ч. стоимость приобретения, расходы на улучшения, комиссии, нотариальные сборы и т.д.).

2.2 НДС

С 2026 года правила расчёта НДС для упрощёнцев изменились. Основные положения:

• Продажа незарегистрированных (необлагаемых) объектов недвижимости (жилая, если срок владения более 5 лет) освобождается от НДС согласно подп. 22‑23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
• Продажа нежилой недвижимости включена в налогооблагаемую базу НДС, если продавец является плательщиком НДС (т.е. применяет ОСНО или добровольно перешёл на общую систему). Для организаций на УСН НДС обычно не начисляется, но при определённых условиях (например, при добровольной регистрации в качестве плательщика НДС) обязательство возникает.
• Если продажа происходит по цене ниже кадастровой, налоговые органы могут признать сделку «занижённой» и доначислить НДС, а также УСН, если будет доказана попытка уклонения от уплаты налогов (п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

2.3 Налог на имущество

Налог на имущество уплачивается ежегодно за владение объектом. При продаже он не начисляется на сумму сделки, но необходимо:

• внести изменения в реестр имущества;
• выписать справку об отсутствии задолженности по налогу на имущество за последний налоговый период.

Сроки и порядок уплаты налогов

Налоговые вычеты и льготы

• Льготный вычет в размере 1 млн руб. – применяется, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет и налогоплательщик реализует её в рамках имущественного вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет уменьшается на сумму расходов, подтверждённых документально.
• Снижение ставки УСН. – в ряде регионов предусмотрена пониженная ставка (например, 3 % в Республике Коми). При использовании этой ставки налог рассчитывается от всей суммы доходов.
• Учет расходов. – в случае УСН «Доходы – расходы» можно включать:
  • стоимость приобретения недвижимости;
  • расходы на её содержание и улучшения (ремонт, реконструкция, модернизация);
  • комиссионные и нотариальные сборы;
  • расходы на юридическое сопровождение сделки.

Пошаговый пример расчёта налога на УСН

Исходные данные

• ООО «СтройИнвест» использует УСН «Доходы – расходы» (ставка 15 %).
• Нежилое помещение было приобретено в 2007 г. за 1 500 000 руб.
• Продажа происходит в 2024 г. за 1 500 000 руб.
• Документально подтверждённые расходы, связанные с улучшением и продажей, составляют 200 000 руб.

Расчёт

1. Определяем доход: 1 500 000 руб.
2. Определяем расходы:
   • Стоимость приобретения (если она ещё не учитывалась в расходах) – 1 500 000 руб.
   • Дополнительные расходы – 200 000 руб.
3. Выясняем, что расходы превышают доход. При УСН «Доходы – расходы» налоговая база не может быть отрицательной, поэтому налоговая база = 0.
4. Налог к уплате = 0 % от 0 = 0 руб.

В результате при правильном учёте расходов ООО не обязано платить налог по УСН за 2024 год. Однако необходимо подать декларацию, указав отрицательную базу, чтобы избежать штрафов за непредставление отчётности.

Оформление сделки и контрольные документы

• Договор купли‑продажи. Должен содержать полную информацию о продавце, покупателе, объекте и цене. При продаже ниже кадастровой стоимости рекомендуется подготовить пояснительное письмо, подтверждающее рыночные условия (оценка независимого эксперта).
• Акт приёма‑передачи. Оформляется в день фактической передачи недвижимости.
• Нотариальное удостоверение. Обязательно для сделок с недвижимостью, если это требует законодательство субъекта РФ.
• Книга учёта доходов и расходов (КУДиР). Записывается дата поступления денежных средств, сумма, контрагент и основание (договор купли‑продажи).
• Документы, подтверждающие расходы. Счета‑фактуры, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками, комиссии брокеров.

Частые ошибки и как их избежать

1. Не включили доход от продажи в КУДиР. Последствия – штраф за непредставление декларации (20 % от суммы налога) и возможные пени.
2. Не учли расходы при УСН «Доходы – расходы». Налоговая база завышается, уплачивается лишний налог.
3. Продали ниже кадастровой стоимости без обоснования. Налоговый орган может признать сделку занижённой и доначислить УСН и НДС.
4. Не проверили статус плательщика НДС. При ошибочном выборе режима может возникнуть обязательство уплатить НДС 20 %.
5. Не рассчитали налоговый вычет в 1 млн руб. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет, упущенный вычет приводит к лишним расходам.

Что делать, если налоговый орган оспаривает сделку

Если инспекция пришла к выводу, что цена продажи занижена, следует:

• Подготовить независимую оценку рыночной стоимости на момент сделки.
• Предоставить копии всех документов, подтверждающих реальное состояние рынка (анализ аналогичных сделок, выписка из реестра недвижимости).
• Если ошибка допущена налогоплательщиком, добровольно подать уточнённую декларацию и уплатить недостающий налог, чтобы избежать штрафа в размере 20 % от недоимки.

Продажа недвижимости ООО, находящегося на упрощённой системе налогообложения, требует внимательного подхода к учёту доходов и расходов, а также к оценке обязательств по НДС. Ключевые рекомендации:

1. Точно определить объект УСН (доходы или доходы – расходы) и вести КУДиР в соответствии с выбранным режимом.
2. Документально подтвердить все расходы, связанные с покупкой, содержанием и продажей недвижимости.
3. При продаже ниже кадастровой стоимости подготовить обоснование цены, чтобы избежать доначислений.
4. Своевременно подать декларацию по УСН и, при необходимости, по НДС.
5. Воспользоваться льготными вычетами (1 млн руб.) и региональными ставками, если они предусмотрены.

Соблюдая перечисленные правила, ООО сможет минимизировать налоговую нагрузку и избежать конфликтов с налоговыми органами.

Дата публикации: