В 2021 году налоговые правила при продаже недвижимости продолжали жёстко регулировать ситуации, когда сделка оформляется по цене ниже кадастровой стоимости. Ниже — подробный разбор, как именно рассчитываеться налог, какие есть исключения и как грамотно минимизировать риски.
Ключевое изменение: введение «70 % правила»
С 2016 года в Налоговый кодекс РФ добавили п. 5 ст. 217.1 НК РФ, который действует и в 2021 году:
- Если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70 % от кадастровой стоимости, то налоговая база по НДФЛ всё равно «подтягивается» до этой отметки.
- Формула для налоговой базы: max{цена по договору; 0,7 × кадастровая стоимость на 1 января года продажи}.
- Именно эту величину налоговая использует для расчёта налога, даже если вы получили на руки меньше.
Пример: квартира кадастровой стоимостью 5 000 000 руб. продана за 3 000 000 руб. Налоговая будет считать доход продавца равным 3 500 000 руб. (70 % от 5 млн), а не 3 млн руб.
Как рассчитываеться НДФЛ
- Определяем налоговую базу по правилу 70 %.
- Применяем вычет:
- либо вычет в размере 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ),
- либо фактические расходы на покупку, если они подтверждены документами.
- Умножаем остаток на 13 %.
Пример расчёта:
- Кадастровая стоимость 8 000 000 руб.; продажа по договору 5 000 000 руб.
- Налоговая база: max{5 000 000; 5 600 000} = 5 600 000 руб.
- Вычет 1 000 000 руб.
Когда «70 % правило» не применяется
| Ситуация | Комментарий |
|---|---|
| Продажа объекта, полученного до | Работает «старый» порядок: налог рассчитывается от фактической цены по договору. |
| Кадастровая стоимость на 1 января года продажи не определена | База = цена по договору. Проверяйте выписку ЕГРН. |
| Продажа доли в уставном капитале/договор долевого участия | Правило 70 % касается только объектов недвижимости. |
Минимальный срок владения: освобождение от налога
Если недвижимость была в собственности более 3 (или 5) лет, доход от продажи вообще не облагается НДФЛ, и «70 % правило» тоже не применяется.
- 3 года — при наследовании, дарении от близких родственников, приватизации, договоре ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях, приобретённых после .
Как снизить налог при продаже < 70 % кадастровой стоимости
- Подтвердить реальные расходы (чек, договор купли-продажи, платёжные поручения), которые превысят 1 000 000 руб.
- Дождаться минимального срока владения, тогда налог вообще не возникнет.
- Проверить кадастровую стоимость. Если она явно завышена, можно подать заявление на пересмотр в Росреестр до продажи.
- Использовать имущественный налоговый вычет при покупке новой квартиры, если право на него ещё не использовано (до 260 000 руб. возврата).
Порядок действий после продажи
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ в ИФНС.
- Приложить:
- ДКП и ЕГРН-выписку;
- Документы на расходы (если применяете вычет расходов);
- Квитанции, договор займа/ипотеки и пр.
- Оплатить налог до 15 июля того же года.
Что изменилось к 2026 году (краткий прогноз)
По данным, обнародованным в апреле 2026-го, регионы получили право повышать лимит дохода от продажи недвижимости, освобождённого от НДФЛ. Это означает, что в некоторых субъектах РФ может быть установлена индивидуальная ставка 70 % или даже повышенный налоговый вычет. Однако на правила 2021 года это не влияет.
Продавать недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости в 2021-м выгодно только при отсутствии налога (минимальный срок владения) либо при документально подтверждённых расходах. В остальных случаях налоговая всё равно «заплатит» из 70 % кадастровой стоимости. Тщательно рассчитывайте цифры заранее и своевременно подайте декларацию, чтобы избежать штрафов и пени.