Одно из самых часто задаваемых юристами и риэлторами: «Что мы продаём – товар или услугу?» Ответ на первый взгляд кажется простым, но при детальном разборе обнаруживается масса нюансов, влияющих на налоги, отчётность и отношения между сторонами сделки. В этой статье мы разложим всё по полочкам.

Что такое «товар» в гражданском праве?

Согласно ст. 454 ГК РФ, товаром признаётся движимая вещь или вещь, подлежащая передаче по договору купли-продажи. К недвижимости это определение применяется частично, так как:

• Недвижимость – вещь (ст. 130 ГК РФ), но при этом недвижимая.
• Сама по себе вещь (квартира, дом, земельный участок) является объектом сделки.
• В договоре купли-продажи объектом выступает именно вещь, а не её изготовление или ремонт.

Следовательно, недвижимость – это товар, если мы говорим о переходе права собственности.

Тогда где же услуга?

Услуга возникает в двух ключевых точках сделки:

1. Услуги риэлтора – подбор объекта, юридическая проверка, сопровождение сделки.
2. Услуги нотариуса – удостоверение договора, проверка документов.
3. Услуги регистратора – внесение записи в ЕГРН.

Таким образом, сама недвижимость – товар, а то, что помогает эту недвижимость «доставить» покупателю – услуга.

Почему это важно?

Налогообложение

Разграничение влияет на выбор режима налогообложения для продавца и посредника:

• Товар → уплата НДС (20 %) и налога на прибыль (20 % для юрлиц, 13 % для физлиц).
• Услуга → возможен УСН 6 % или 15 %, патент, НПД.

Отчётность

Для агентств недвижимости важно:

• отдельно показывать вознаграждение за услуги (доход от оказания услуг),
• не учитывать стоимость недвижимости как выручку – это не их товар.

Защита прав потребителей

Покупатель недвижимости защищён Законом «О защите прав потребителей» только в части услуг риэлтора и застройщика. Сама квартира как товар подпадает под общие нормы ГК РФ.

Отвечаем кратко:

Недвижимость – это товар.
Помогающие ею владеть и оформить – это услуги.

Понимание этой разницы позволяет:

• правильно выставлять счета и счета-фактуры,
• оптимизировать налогообложение,
• строить прозрачные отношения с клиентами.

Если вы риэлтор, застройщик или частный продавец – запомните главное:

Товар передаётся, а услуга оказывается;
Разделите их в документах – и количество споров резко снизится.