Важно! Статья описывает порядок исчисления и уплаты НДФЛ при продаже недвижимости в 2021 году․
Начиная с 2025 года правила изменились: действует двухступенчатая прогрессивная шкала (13 % и 15 %)․
Всё, что касается сделок, совершённых до 31 декабря 2021 года, регулируется старыми нормами, изложенными ниже․

Когда появляется обязанность платить НДФЛ

Минимальный срок владения

С 2020 года продажа жилого помещения освобождается от НДФЛ, если:

• объект находился в собственности 3 года или более, и является единственным жильём продавца;
• имущество получено в дар или наследство от члена семи/близкого родственника, по договору пожизненного содержания, либо при приватизации (срок — 3 года);
• во всех остальных случаях срок освобождения — 5 лет․

Исключения из 5-летнего правила (действуют и в 2021 году)

Для сделок 2021 года можно не платить налог при владении менее 3 лет, если:

1. квартира/дом была приобретена до — старое правило «3 года» сохранилось;
2. жильё подарено/получено по наследству от члена семьи или близкого родственника;
3. жильё приватизировано или получено по договору пожизненного содержания․

Налоговая ставка

Доход от продажи недвижимости не подпадает под прогрессивную шкалу 15 %,
действующую с на доходы свыше 5 млн руб․ (ст․ 224 НК РФ, п․ 1․1):
продажа имущества считается нерегулярным доходом․

Как рассчитать налоговую базу

Два взаимоисключающих способа

• Доходы минус расходы: от продажной цены вычитаем фактические расходы на покупку (подтверждаются договором купли-продажи, кредитным договором, чеками, выписками из ЕГРН)․
• Имущественный вычет: 1 000 000 рублей за весь налоговый период (если документы о расходах отсутствуют)․

Пример расчёта по правилам 2021 года

Квартира куплена в 2019 г․ за 3 500 000 руб․, продана в 2021 г․ за 5 000 000 руб․
Вариант 1: (5 000 000 − 3 500 000) × 13 % = 195 000 руб․
Вариант 2: (5 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб․
Очевидно выгоднее первый вариант․

Когда подавать декларацию 3-НДФЛ

Обязательно подавать 3-НДФЛ за 2021 год, если:

• объект находился в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований);
• продавец хочет заявить вычет «расходы» или «1 млн руб․»;
• имеются иные необлагаемые доходы (например, сдача в аренду без налогового агента)․

Сроки:
• подать декларацию — до 30 апреля 2022 года;
• уплатить налог — до 15 июля 2022 года․

Как подать декларацию

1. Онлайн: через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog․gov․ru (электронная подпись или Госуслуги)․
2. Почтой: письмо с уведомлением о вручении․
3. Лично: в любом налоговом органе по месту регистрации․
4. Через представителя по нотариальной доверенности․

На что обратить внимание в 2021 году

• Кадастровая стоимость․ Если цена по договору меньше 70 % кадастровой, доходом считается 70 % кадастра (п․ 5 ст․ 217․1 НК РФ)․
• Доли․ При продаже доли вычет 1 млн руб․ распределяется пропорционально долям всех продавцов․
• Многодетные семьи․ Льготы, действующие с 2025 года, на 2021 год не распространяются․

1. Определяем стаж владения (дата регистрации права в ЕГРН)․
2. Если стаж ≥ 3/5 лет — налог не платим, декларацию не подаём․
3. Если стаж меньше — выбираем способ налогообложения (расходы или вычет)․
4. Собираем документы: договор купли-продажи, платёжные документы, ЕГРН, справку 2-НДФЛ (если нужно)․
5. Заполняем 3-НДФЛ в сервисе ФНС или в «Декларации»․
6. Оплачиваем налог до 15 июля следующего года․

Все данные приведены с учётом редакции Налогового кодекса РФ на 2021 год․
С 2025 года действуют новые правила прогрессивного НДФЛ (13 %/15 %),
которые описаны в актуальных материалах ФНС и профильных СМИ․