Недостроенное жильё всё чаще становится объектом сделок купли-продажи: кто-то хочет быстрее «избавиться» от долгостроя, другие, наоборот, ищут возможность купить объект «по начальной цене» и достроить его под себя. Однако при любой такой сделке у продавца возникает ключевой вопрос: нужно ли платить НДФЛ и какие суммы можно законно уменьшить? Ниже ― подробный гид по всем нюансам налогообложения при продаже недостроенного дома в 2025–2026 гг.

Когда продавец обязан заплатить НДФЛ

Общее правило

Согласно ст. 217.1 НК РФ и разъяснениям ФНС (письмо от № БС-17-11/…), доход от продажи любой недвижимости (включая недостроенный дом) облагается НДФЛ по ставке 13 % (30 % для нерезидентов), если объект находился в собственности меньше минимального срока.

Минимальный срок владения

• 5 лет – общий срок (приобретение после ).
• 3 года – льготный срок, если:
  • объект получен по договору дарения или наследству от близкого родственника;
  • имущество было приватизировано;
  • жильё получено по договору ренты или пожизненному содержанию.

Если дом недостроенный, но уже зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершённого строительства, срок считается с даты, указанной в свидетельстве/выписке о праве собственности.

Как определить налоговую базу

Налоговая база = Доход от продажи (по договору купли-продажи) минус применённый вычет или документальные расходы.

Имущественный вычет

Для недостроенного дома

• 250 000 ₽ – максимальная сумма вычета по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (письмо Минфина № 03-04-05/36470 от ).

Для готового жилья

• 1 000 000 ₽ – стандартный вычет.

Ключевой момент: налоговый орган различает степень готовности объекта. Если в ЕГРН он числится как «недостроенный», вычет составляет именно 250 000 ₽, даже если продавец фактически достроил 90 % дома.

Уменьшение на фактические расходы

Если продавец может подтвердить документально расходы на строительство и приобретение (договоры, чеки, акты), он вправе уменьшить доход на всю сумму расходов, без ограничения 250 000 ₽. При этом выбор:

• либо 250 000 ₽ вычет,
• либо реальные расходы (что выгоднее ― считаем индивидуально).

Пример расчёта

Дано:

• Дом продан за 3 500 000 ₽.
• В собственности 2 года (меньше 5 лет).
• Подтверждённые расходы на строительство и покупку участка – 2 800 000 ₽.

Варианты:

1. 250 000 ₽ вычет
   
   НДФЛ = (3 500 000 – 250 000) × 13 % = 422 500 ₽.
2. Расходы 2 800 000 ₽
   
   НДФЛ = (3 500 000 – 2 800 000) × 13 % = 91 000 ₽.

Очевидно, второй вариант экономит 331 500 ₽.

Сроки и процедура

• До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ.
• До 15 июля уплачивается окончательный НДФЛ.
• Авансовые платежи физлицами не предусмотрены; если вы платили авансы по другим видам налогообложения (например, по УСН), они не зачитываются против НДФЛ.

Как легально снизить налог до нуля

1. Дождаться 3 или 5 лет владения.
2. Продавать долями. Если объект оформлен на нескольких собственников, каждый получает вычет 250 000 ₽/1 000 000 ₽ на свою долю.
3. Завершить строительство и перерегистрировать как «готовый дом», но только если затраты на завершение меньше налога, который можно сэкономить.
4. Использовать материнский капитал или субсидии – они увеличивают расходную часть.

Отдельные нюансы 2025–2026 гг.

• Автоматизированная упрощённая система (АУСН) пока не распространяется на НДФЛ с продажи недвижимости – декларацию 3-НДФЛ подавать всё равно придётся.
• Кадастровая стоимость. Если цена в договоре < 70 % кадастровой, то базой для НДФЛ будет 70 % кадастровой, а не фактическая цена.
• Самострои. Объекты без разрешения и регистрации в ЕГРН не могут быть объектом купли-продажи, а значит, сделка незаконная и налоговые последствия не возникают, но и покупатель рискует потерять всё.

Чек-лист продавца недостроенного дома

Продажа недостроенного дома не освобождает от НДФЛ автоматически. Однако при грамотном подходе налог можно минимизировать или свести к нулю: документируйте расходы, учитывайте срок владения, выбирайте оптимальный вариант вычета и не забывайте подать декларацию вовремя. При любых сомнениях лучше получить консультацию налогового специалиста – профессиональный расчёт часто экономит десятки и сотни тысяч рублей.