С 2026 года правила налогообложения при продаже недвижимости в России заметно ужесточились․ Чтобы не получить неожиданный счёт от ФНС, собственнику важно заранее понять: кто, когда и сколько должен заплатить․

Основное правило: налог платит продавец

При любой сделке купли-продажи квартиры обязанность по уплате налога лежит на продавце — физическом лице, которое передаёт право собственности․ Исключение: если продавец является индивидуальным предпринимателем и состоит на специальном налоговом режиме (например, на патенте), тогда налог может рассчитываться по правилам предпринимательской деятельности․

Когда продавец освобождается от налога

Закон предусматривает безусловное освобождение от НДФЛ, если соблюдены минимальные сроки владения:

• 3 года — если квартира получена:
  • по договору дарения от близкого родственника;
  • по наследству;
  • в порядке приватизации;
  • по договору пожизненного содержания․
• 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ, получена в обмене, вступила в долю)․

Если квартира была в собственности менее указанного срока, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % с дохода․

Как рассчитать налоговую базу

Вычеты

Вместо того чтобы платить налог со всей суммы продажи, гражданин может уменьшить базу:

1. Имущественный вычет, 1 000 000 рублей;
2. Документальные расходы — сумма, потраченная на покупку этой же квартиры (ДДУ, ипотечные проценты, отделка)․

Можно выбрать тот вариант, который выгоднее․ Пример:

• Квартира продана за 7 000 000 руб․, куплена за 5 500 000 руб․ Вместо вычета 1 млн применяем расходы: (7 000 000 – 5 500 000) × 13 % = 195 000 руб;

Кадастровая стоимость как «подушка безопасности»

Если цена в договоре явно занижена, налоговая будет считать доходом не менее 70 % кадастровой стоимости (коэффициент 0,7)․ Пример:

• Кадастровая стоимость 10 000 000 руб․, а договор 5 000 000․ Налоговая возьмёт 7 000 000 как минимально возможный доход․

Особые ситуации

Доли в квартире

Если продаётся доля, вычет 1 млн распределяется пропорционально доле․ Можно заключить отдельные договоры на каждую долю — тогда вычет применяется к каждому договору полностью․

Несовершеннолетние собственники

Родитель (опекун) подаёт декларацию за ребёнка, но платит налог на общих основаниях; льготный срок владения считается с даты регистрации права․

Ипотека и «чистая» продажа

Если квартира продана до погашения ипотеки, банк обычно сам перечисляет деньги продавцу․ Налог платится с разницы между полученной суммой и расходами (включая проценты по кредиту)․

Пошаговая инструкция для продавца

1. Проверь срок владения через выписку ЕГРН или Госуслуги․
2. Определи налоговую базу — доход минус вычет/расходы․
3. Собери документы: договор купли-продажи, ДДУ, чеки на отделку, выписка из ЕГРН․
4. До 30 апреля следующего года подай декларацию 3-НДФЛ онлайн или в ИФНС․
5. Оплати налог до 15 июля того же года․

Ошибки, которых стоит избегать

• Не указывать заниженную цену в договоре (риск доначислений + штраф 20 %)․
• Забывать про имущественный вычет, если расходы не документированы․
• Не включать ипотечные проценты в расходы, это законно и экономит деньги․
• Откладывать подачу декларации — штраф от 1 000 руб․ даже при нулевом налоге․

Что делать, если вы уже получили уведомление от ФНС

Если ИФНС прислала требование о доплате, проверьте:

• правильность даты регистрации права;
• кадастровую стоимость на дату сделки;
• наличие документов на расходы․

Оспорить расчёт можно в течение 1 месяца путём подачи возражений или через суд․

В 2026 году продавец квартиры платит налог, если недвижимость была в собственности менее 3 или 5 лет․ Правильный выбор вычета, учёт кадастровой стоимости и своевременная подача декларации позволяют сэкономить десятки тысяч рублей․ При сложных случаях (доли, несовершеннолетние, ипотека) лучше получить консультацию налогового юриста․

Информация актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 г․