В 2026 году правила налогообложения при продаже недвижимости, полученной по наследству, остались прежними: если вы владеете квартирой меньше минимального срока (3 года), с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ․ Однако при соблюдении определённых условий налог можно уменьшить или полностью избежать его уплаты, особенно если одновременно с продажей вы приобретаете новое жильё․ Ниже — подробная инструкция, как действовать пошагово․

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

Срок владения наследственным имуществом начинается с даты смерти наследодателя (п․ 1 ст․ 1114 ГК РФ)․ Значит:

• Если вы вступили в наследство в 2023 г․ и продаёте квартиру в 2025 г․ — владение менее 3 лет → налог есть․
• Если вы продаёте в 2027 г․ и позже — владение ≥ 3 лет → налог отсутствует․

Как рассчитать налог

Шкала НДФЛ с :

• 13 % — на доход до 2,4 млн ₽;
• 15 %, на сумму свыше 2,4 млн ₽․

Формула:

НДФЛ = (Доход – Вычет/Расходы) × Ставка

Доступные способы уменьшения базы

1. Имущественный вычет — фиксировано 1 000 000 ₽ на все объекты недвижимости, проданные за календарный год (не на каждый объект)․
2. Расходы наследодателя — можно уменьшить доход на сумму, которую умерший потратил при покупке этой квартиры (требуются документы)․
3. Вычет на покупку нового жилья — до 2 млн ₽ (260 тыс․ ₽ к возврату) или 3 млн ₽ по ипотеке (390 тыс․ ₽), если право на вычет ещё не использовано․

Примеры расчётов и типовые ситуации

Пример 1․ Используем 1 000 000 ₽ вычета

Квартира унаследована в 2023 г․, продаётся в 2025 г․ за 2 300 000 ₽․ Документов о покупке наследодателем нет․

Налогооблагаемая база: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 ₽․
НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽․

Пример 2․ Уменьшаем на расходы наследодателя

Отец купил квартиру за 4 500 000 ₽, наследник продаёт её за 4 500 000 ₽․ Документы сохранились․

Налоговая база: 4 500 000 – 4 500 000 = 0 ₽ → НДФЛ = 0․

Пример 3․ Одновременно продаём и покупаем новое жильё

Продажа: доход 3 000 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽ → база 2 000 000 ₽, НДФЛ 260 000 ₽․
Покупка новой квартиры: право на вычет 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ к возврату)․

Документы для декларации 3-НДФЛ

• Договор купли-продажи наследственной квартиры․

li>Документы, подтверждающие расходы наследодателя (ДКП, выписка ЕГРН, квитанции)․

• Документы на покупку нового жилья (ДКП, акт приёма-передачи, свидетельство о регистрации)․
• Паспорт, ИНН, справка 2-НДФЛ (если нужно подтвердить доходы для возврата вычета)․

Сроки подачи отчётности и уплаты налога

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, — подаём 3-НДФЛ․
До 15 июля — перечисляем НДФЛ․

Если продажа была в 2025 г․, крайние даты: 30 апреля и 15 июля 2026 г․

Частые вопросы

• 1 млн вычета делится между долями?
  Нет, он общий на всех собственников․ При продаже долей по одному договору вычет распределяется пропорционально долям (например, по 500 000 ₽ каждому при доле ½)․
• Можно ли не подавать декларацию, если кадастровая стоимость < 1 млн ₽?
  Да, при соблюдении условия 70 % кадастровой стоимости < 1 млн ₽ и цена продажи тоже < 1 млн ₽․
• Как учитывается кадастровая стоимость?
  Берётся значение на 1 января года продажи и сравнивается с ценой по договору: НДФЛ рассчитывается с большей из сумм, но не ниже 70 % кадастровой стоимости․

Пошаговый алгоритм «Продал наследство < 3 лет → купил новую квартиру»

1. Определите дату начала владения (день смерти наследодателя)․
2. Рассчитайте доход от продажи․
3. Выберите оптимальный способ уменьшения базы:
   • 1 млн ₽ вычет;
   • расходы наследодателя;
   • комбинируйте с вычетом на покупку нового жилья․
4. Соберите пакет документов․
5. До 30 апреля подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или онлайн-сервисы․
6. До 15 июля оплатите НДФЛ или заявите о возврате переплаты․