В 2026 году российский рынок недвижимости остаётся под пристальным вниманием ФНС: повышение НДС до 22 %, вступившее в силу 1 января, способствует росту себестоимости строительства, а значит — и цен на готовое жильё. При продаже квартиры с «неотделимыми улучшениями» (ремонт, перепланировка, оборудование) владельцу важно понимать, как именно налоговая оценит полученный доход и можно ли снизить базу для НДФЛ.
Что такое «неотделимые улучшения»
Неотделимые улучшения — это:
- капитальный ремонт (замена электрики, сантехники, перепланировка с согласованием);
- встроенная мебель и техника (кондиционеры, «умный дом», тёплый пол);
- любые конструктивные изменения, невозможные без повреждения квартиры.
Главный критерий — невозможность отделения без ущерба для жилья; Если вы вынимаете духовой шкаф и забираете его с собой, это уже отделимое имущество и не влияет на налоговую базу.
Как продаются квартиры с улучшениями
На практике встречаются два подхода:
- Одна цена за всё — в договоре купли-продажи указана общая сумма за квартиру вместе с ремонтом и оборудованием.
- Разделение — отдельно фиксируется цена квартиры и отдельно стоимость «неотделимых» улучшений.
Каждый способ влияет на расчёт налога по-разному.
НДФЛ при продаже: базовые правила 2026
Ставка — 13 % (15 % для доходов сверх 2,4 млн рублей в год).
Освобождение возможно, если вы владеете квартирой ≥ 5 лет, либо ≥ 3 года в случае:
- наследования или подарка от близкого родственника;
- приватизации;
- перевода из жилищного кооператива.
Если срок владения меньше — платить придётся. Но можно уменьшить налогооблагаемую базу двумя способами:
- Вычет в размере 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Как учесть неотделимые улучшения в расходах
Чтобы уменьшить базу на сумму ремонта, важно собрать доказательства:
- договоры подряда и акты выполненных работ;
- чеки на строительные материалы;
- копии разрешений на перепланировку;
- фотографии «до/после» (пригодятся при проверке).
Важно: расходы должны быть после приобретения квартиры. Ремонт, сделанный продавцом-застройщиком и оплаченный в стоимости ДДУ, не учитывается повторно.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2024 году за 5 млн рублей. В 2026-м продаётся за 7 млн. На ремонт и оборудование потрачено 800 тыс. рублей.
- Доход, 7 млн.
- Расходы — 5 млн + 0,8 млн = 5,8 млн.
- Налогооблагаемая база — 7 млн – 5,8 млн = 1,2 млн.
- НДФЛ — 13 % × 1,2 млн = 156 тыс. рублей.
Если бы продавец использовал стандартный вычет 1 млн, то налог составил бы 13 % × (7 – 1) = 780 тыс. рублей — в 5 раз больше.
Особые льготы 2026 года
В новом налоговом сезоне ряд категорий получил право на полное освобождение от НДФЛ при продаже единственного жилья независимо от срока владения:
- семьи с детьми-инвалидами любого возраста;
- семьи, где после продажи куплено жильё большей площади или высшей стоимости;
- участники программ реновации и переселения из аварийного фонда.
Для таких продавцов вопрос «как учесть улучшения» отпадает — налог не начисляется вовсе.
Документы для декларации
Не позднее 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ, приложив:
- ДКП (договор купли-продажи) -026 года.
- ДКП 2024 года (при покупке) — для подтверждения расходов.
- Акты КС-2/КС-3, чеки, платёжки по ремонту.
- Разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции (или ТУ Росжилнадзора).
- Фото-отчёты и экспертные заключения (по желанию).
Как не ошибиться: 5 советов
- Разделяйте стоимость в договоре: квартира — 6 млн, оборудование, 1 млн; Уменьшит риск завышения базы.
- Храните все чеки в электронном виде: ФНС принимает сканы без нотариуса.
- Регистрируйте перепланировку до продажи — иначе расходы не примут.
- Используйте онлайн-сервисы ФНС или «Софаскор»-аналоги для контроля актуальных форм деклараций.
- Консультируйтесь с налоговым юристом, если сумма сделки >10 млн рублей.
В 2026 году продать квартиру с неотделимыми улучшениями выгодно, если:
- вы владеете объектом свыше 5 лет или подпадаете под новые льготы;
- ремонт и перепланировка документально подтверждены;
- использован вычет «доход минус расходы» вместо фиксированного 1 млн рублей.
Такой подход позволяет сэкономить сотни тысяч рублей и избежать претензий ФНС.