В 2026 году размер материнского (семейного) капитала составляет 728 921,90 рубля на первого и второго ребёнка. Эти средства можно направить на улучшение жилищных условий, в т.ч. купить готовую квартиру или частный дом. Однако приобретённая с помощью маткапитала недвижимость имеет особый правовой статус, и её продажа требует соблюдения ряда обязательных процедур. Ниже ‒ подробная инструкция, как правильно продать квартиру, ранее купленную с использованием маткапитала, и приобрести дом без нарушения закона.
Почему продажа квартиры с материнским капиталом усложнена?
- Обязательные доли детей. Все дети, в т.ч. несовершеннолетние, становятся долевыми собственниками квартиры. Их доли закрепляются в нотариальном соглашении.
- Опека. Каждая сделка с жильём, где есть доли детей, требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
- Ипотека. Если при покупке использовалась ипотека, необходимо получить согласие банка на досрочное погашение или перевод долга на новую недвижимость.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры
Шаг 1. Проверьте документы
- Свидетельство о праве собственности (ЕГРН).
- Соглашение о долях (нотариальное): в нём указано, какая часть квартиры принадлежит детям и родителям.
- Разрешение ПФР на использование материнского капитала (если он ещё не «израсходован»).
Шаг 2. Подготовьте новое жильё
Орган опеки не даст разрешение, если после продажи жилищные условия ребёнка ухудшатся. Поэтому заранее найдите:
- Дом или квартиру большей площади.
- Альтернативный вариант ‒ однокомнатная квартира, но с долей ребёнка не меньше прежней.
Шаг 3. Получите разрешение опеки
Подайте заявление в районное отделение опеки:
- Документы на продаваемую квартиру.
- Документы на новое жильё (выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, заключение о пригодности дома).
- Нотариальное обязательство о выделении долей детям в новом доме в течение 6 месяцев после покупки.
Срок рассмотрения ‒ до 30 дней.
Шаг 4. Заключите договор купли-продажи
- Дополнительно к обычному ДКП внесите пункт: «Продавец обязуется выделить детям доли в новом жилье».
- Регистрация сделки в Росреестре без записи об опеке не возможна.
Шаг 5. Распределите доли в новом доме
После регистрации права на дом:
- Составьте нотариальное соглашение о долях (например: 1/3 ‒ каждому родителю и 1/3 ‒ всем детям).
- Подайте документы в Росреестр.
- Отправьте копию соглашения в орган опеки для закрытия контроля.
Покупка дома за материнский капитал без ипотеки
Вариант 1: Доплата из собственных средств
Если стоимость дома превышает 728 921,90 ₽, оставшуюся сумму вносите наличными или берите ипотеку с минимальным первоначальным взносом.
Вариант 2: Самостоятельная сделка через ПФР
- Найдите подходящий дом и получите заключение о пригодности (форма № 2).
- Заключите ДКП с указанием, что часть оплачивается материнским капиталом.
- Подайте в ПФР заявление и пакет документов (паспорта, свидетельства о рождении, ДКП, заключение о пригодности дома).
- После одобрения ПФР перечисляет средства продавцу напрямую.
Вариант 3: Сотрудничество с «Унистрой» (Казань)
Компания «Унистрой» работает напрямую с ПФР и предлагает специальные программы:
- Квартира/дом в новостройке без ипотеки.
- Возможность использовать маткапитал как полный расчёт при доплате до 1 млн ₽.
- Оформление сделки «под ключ» в офисе продаж за 7–10 дней.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не выделили доли детям | Сделку признают недействительной | Нотариально оформить доли до подачи в Росреестр |
| Не получили разрешение опеки | Отказ в регистрации | Подать заявление за 30 дней до сделки |
| Нет заключения о пригодности дома | ПФР откажет в переводе средств | Заказать заключение в БТИ или обслуживающей ЖЭК |
Налоги и льготы
- Налог на продажу. Если вы владели квартирой меньше 3–5 лет, НДФЛ ‒ 13 %. Учтите, что доли детей также облагаются налогом, но величина налогового вычета 1 млн ₽ распределяется между всеми собственниками.
- Материнский капитал не облагается НДФЛ.
- Имущественный вычет. При покупке дома можно вернуть до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) ‒ только на собственные средства, маткапитал не участвует.
Контрольный список перед сделкой
- Проверено, что доли детей выделены и зарегистрированы.
- Получено разрешение органов опеки.
- Согласие банка (если была ипотека).
- Дом оценён и получено заключение о пригодности.
- Подготовлено нотариальное обязательство о выделении долей в новом доме.
- Счёт в ПФР открыт для перечисления маткапитала.
Ключевые советы
Всегда начинайте с консультации юриста и звонка в местную опеку.
Храните все чеки и договоры: они потребуются при продаже и при новой покупке.
Используйте электронную подачу в ПФР через «Госуслуги» ‒ быстрее и удобнее.
Если соблюсти все требования, продажа квартиры с материнским капиталом и покупка дома займут 6–8 недель, а права детей будут надёжно защищены.